在物業(yè)市場拓展過程中，掌握地產(chǎn)的需求，并及時切入，是成功拓展的關(guān)鍵。2014年，貴州省黔南州都勻市撤銷王司鎮(zhèn)、壩固鎮(zhèn)、大坪鎮(zhèn)、洛邦鎮(zhèn)建制，設(shè)置新的勻東鎮(zhèn)，以原王司鎮(zhèn)、壩固鎮(zhèn)、大坪鎮(zhèn)、洛邦鎮(zhèn)行政區(qū)域?yàn)樾略O(shè)置的勻東鎮(zhèn)行政區(qū)域，鎮(zhèn)人民政府駐大坪村。貴州省黔南州的宏際風(fēng)情園、宏際夢時代廣場，是當(dāng)?shù)氐馁F州宏際置業(yè)有限公司開發(fā)的兩個樓盤，2016年入住的第一個樓盤是宏際風(fēng)情園，總用地面積為333.4畝，總建筑706,523平方米，綠化率35%，有別墅、花園洋房及電梯高層三種建筑形態(tài)，錯層搭配車位的戶型設(shè)計，光照充足、小區(qū)安靜祥和，非常適宜居住，很多當(dāng)?shù)氐墓珓?wù)員也購買了這里的房子。
■ 都勻宏際風(fēng)情園
但是這個樓盤的管理卻比較差，是開發(fā)商當(dāng)時找到的一個當(dāng)?shù)匦⌒臀飿I(yè)公司在管理。主要存在問題如下：1、員工年齡偏大，保安都是五六十歲的，分為24小時值班，一個大門崗就是兩個人輪流，基本談不上什么休息，全年無休。2、小區(qū)違法搭建嚴(yán)重。戶型設(shè)計了很多陽臺、露臺，大部分都讓業(yè)主侵占了，進(jìn)行了完全的封閉。一樓更是違法嚴(yán)重，很多業(yè)主將公共綠地完全封閉，當(dāng)做了自家的“花園”使用。物業(yè)面對業(yè)主的侵占，有些是公務(wù)員，基本是敢怒不敢言，也找不到科學(xué)的手段和措施去管理，其他“守法”的業(yè)主只能忍氣吞聲、沉默寡言。3、物業(yè)費(fèi)收費(fèi)率低。1.2元每平方米的收費(fèi)，對于這種洋樓來說，容積率也低，公共設(shè)備設(shè)施和綠化管養(yǎng)問題需要的經(jīng)費(fèi)比較大，導(dǎo)致入不敷出。加上很多業(yè)主都是黔南州一些縣來的，入住率也很低，自然交費(fèi)率就低，出現(xiàn)了嚴(yán)重的虧損。4、有線電視無法收看。當(dāng)時由于開發(fā)商的原因，沒有及時引進(jìn)當(dāng)?shù)氐挠芯�電視，導(dǎo)致很多業(yè)主對此抱怨不斷，業(yè)主無法收看有線電視，也是成為物業(yè)費(fèi)交納率很低的重要原因。5、綠化養(yǎng)護(hù)。很多喬木枝繁葉茂了都沒有修剪，草坪也有紅土裸露的現(xiàn)象。綠籬和灌木參差不齊，長勢很差。針對以上問題，開發(fā)商高管希望有正規(guī)的物業(yè)公司前來管理，并且能夠：1、用品牌帶動房價銷售。這個樓盤在2017年年底時的售價在每平方米2,800元-3,000元之間，雖然從居住的角度來說非常好，而且靠近州政協(xié)、勻東新區(qū)、高鐵站、大學(xué)等，區(qū)位優(yōu)勢明顯，但是整個勻東新區(qū)因?yàn)槿丝谙∩佟⒐I(yè)企業(yè)少、帶動經(jīng)濟(jì)的引擎不夠，導(dǎo)致房價一直低迷不前。開發(fā)商正好希望利用大型物業(yè)企業(yè)品牌帶動其銷售。2、通過物業(yè)公司的科技導(dǎo)入，方便業(yè)主后期享受便利生活。物業(yè)科技產(chǎn)品包含管理界面、業(yè)主界面、商戶界面、設(shè)備設(shè)施管理界面等。通過人脈關(guān)系，貴州宏際置業(yè)與當(dāng)時筆者所在的雅居樂雅生活服務(wù)股份有限公司進(jìn)行了接洽。 拓展過程關(guān)于前介的問題。當(dāng)時雅生活云南區(qū)總經(jīng)理蔡文會提出，宏際風(fēng)情園一期的草坪養(yǎng)護(hù)不力、喬木需要修剪、植被已經(jīng)紅土裸露，需要進(jìn)行物業(yè)管理前介；第二個問題是工程整改問題，如地面凹凸不平，破損部位、設(shè)備的維修保養(yǎng)等需要人手。我們跟宏際置業(yè)提出需要增派兩名員工并進(jìn)行一年期的整改，以期達(dá)到較高的服務(wù)水平，提高業(yè)主滿意度。每個人按照一年五萬元的補(bǔ)助金額計算，由開發(fā)商支付給物管。1、關(guān)于前介工程師，確定以下四個職責(zé)：A、負(fù)責(zé)本項(xiàng)目物業(yè)基本功能、需求、便利、合規(guī)性等建設(shè)意見、建議的提出；如專用考核電表安裝、物業(yè)用水、物業(yè)用房、社區(qū)配套功能等；B、對本項(xiàng)目圖紙、設(shè)計、規(guī)劃、安裝、敷設(shè)等階段的了解、掌握，跟進(jìn)施工進(jìn)展；C、對建筑物高低壓配電系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)組、空調(diào)供冷系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、停車系統(tǒng)、通訊及信息系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和有線電視系統(tǒng)等進(jìn)行熟悉，掌握其基本流程、操作程序，便于日后物業(yè)管理需要；D、對隱蔽管線、管網(wǎng)進(jìn)行現(xiàn)場踏勘跟進(jìn)，掌握基本走向、位置，為后期物業(yè)管理提供依據(jù)，便于后期維修保養(yǎng)；E、定期向開發(fā)商提出工程前介報告，含建設(shè)進(jìn)展、功能建議、查缺補(bǔ)漏、遺留問題、物業(yè)便利性建議等方面，且經(jīng)甲方確認(rèn)后跟進(jìn)整改進(jìn)展。2、關(guān)于即將交房的宏際夢時代廣場一期的物業(yè)費(fèi)定價，至少在1.3元/（月·平方米）左右才能保本。
開發(fā)商的考慮開發(fā)商羅時立總經(jīng)理對物業(yè)管理有著深刻的認(rèn)知，也對物業(yè)在地產(chǎn)開發(fā)鏈條里的重要作用有著比較成熟的想法，通過雙方溝通和交流，羅總提出了自己的一下焦慮和擔(dān)憂：1、不能讓品牌本地化。此話怎講？品牌本地化，就是不能讓原本的標(biāo)準(zhǔn)、流程、培訓(xùn)、檢查成為帶有本地特色的，毫無公司原有的標(biāo)準(zhǔn)，失去品牌的精髓和神韻。比如服裝、員工身高、培訓(xùn)、標(biāo)準(zhǔn)、流程等。2、員工標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)高端化。宏際置業(yè)尚未提出對營銷中心進(jìn)行服務(wù)，但是對于員工的招聘、標(biāo)準(zhǔn)、薪酬待遇、培訓(xùn)的監(jiān)管，應(yīng)該高端化，不能減少環(huán)節(jié)，不能“縮水”。3、不能失去標(biāo)準(zhǔn)。雅生活向來以管理高端樓盤為主的，不能因?yàn)橥馔氐臉潜P，就采取兩個標(biāo)準(zhǔn)，自己樓盤管理得好，外拓的管理的差。這樣就失去了合作的意義。原載于《現(xiàn)代物業(yè)·新業(yè)主》2020年5期/總第493期，原標(biāo)題《樓盤建設(shè)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不能“兩層皮”》
