物業(yè)費催收法律依據(jù)
《民法典》
第二百七十三條：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。
第二百八十六條：業(yè)主應(yīng)當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定 飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復(fù)原狀、賠償損失。
行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的，有關(guān)當事人可以向有關(guān)行政主管部門投訴，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當依法處理。
第九百四十四條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受（如空置房，物業(yè)管理圈注）或者無需接受（一樓不用電梯）相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。
業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁�！�
《物業(yè)管理條例》
第七條：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費用。
第三十五條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
第四十條：物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第四十一條：業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。
第四十二條：縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督。
第六十四條：違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》
第二十條：業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權(quán)的行使予以限制。
《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》
第六條：經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。
第七條：業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責任的，人民法院應(yīng)予支持。
《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》
第四條：國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責全國物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作�？h級以上地方人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。
第八條：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況進行公示。
第九條：業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。
第十條：建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當一致。
第十五條：業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。
第十六條：納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。
第二十一條：政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標準和收費項目、標準的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。
物業(yè)費催收索引
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數(shù)
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必達
招數(shù)
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自選招數(shù)
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法律招數(shù)
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①
第一招
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②
第二招
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③
第三招
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④
第四招
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⑤
第五招
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⑥
第六招
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⑦
第七招
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⑧
第八招
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⑨
第九招
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適時提醒
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斷其后路
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苦肉計
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地毯
搜索
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統(tǒng)一
戰(zhàn)線
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糖衣
炮彈
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全民總動員
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催費函
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律師函
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序號
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常見欠費業(yè)主類型
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參考使用招數(shù)
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1
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未繳費的所有業(yè)主
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①
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2
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滿口答應(yīng)，卻總不出現(xiàn)的業(yè)主
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②③⑦
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3
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無法取得聯(lián)系的業(yè)主
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④⑦
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4
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房屋存在整改問題的業(yè)主
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③⑤⑥⑧
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5
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因房屋久未出租而欠費的業(yè)主
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③⑤⑥⑧⑨
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6
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曾經(jīng)對物業(yè)有誤會，發(fā)生過不愉快的業(yè)主
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⑥
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7
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以工作忙、不在家、沒時間等為借口的業(yè)主
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②③⑦
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8
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所有關(guān)懷、催繳均無效，惡意欠費3個月以上的業(yè)主
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⑧⑨
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物業(yè)費催收溫馨提示
尊敬的XX業(yè)主/XXX女士：
您好！
首先，感謝您一直以來對XX物業(yè)管理工作的理解！近期我司一直就貴宅物業(yè)費未繳納一事與您進行溝通，現(xiàn)將我司的想法和建議與您作如下交流：
就您所反映XX寫字樓租售情況不好的問題，我們正在做出更積極地協(xié)調(diào)處理，并已在近期收到一定的成效，僅上月就新增入住8戶。就您的物業(yè)而言我客戶中心前臺也在積極地幫您推薦。在我司積極協(xié)助您解決問題的過程中，您多次提到“人在外地不便繳納物業(yè)費”，對此我司與您幾次交流了意見：考慮到您身處外地，無法親自前往繳款，我司曾提出可采用轉(zhuǎn)賬或代扣等方式，但您均以“工作忙沒時間春節(jié)回來再繳”為由拒絕。
現(xiàn)春節(jié)已過而您一直未如當初所言前往客戶中心繳納相關(guān)費用。節(jié)后，我司負責人曾于2月20日、3月18日多次嘗試與您聯(lián)系，但電話均為拒接或無人接聽。而根據(jù)您購房時與我司簽定的《XX前期物業(yè)服務(wù)合同》中第五條3.1.2中“乙方應(yīng)在當月15日之前將費用金額繳清，逾期每天將按應(yīng)交納金額的3‰向甲方繳納滯納金……”故作為業(yè)主，您有按時繳納相關(guān)物業(yè)費的責任。
作為從事服務(wù)工作的企業(yè)，我司愿意為業(yè)主做更多的工作，也非常樂意給您提供力所能及的幫助，但同時也希望業(yè)主能站在客觀理性的立場上，理解、支持和配合我們的工作。提醒您貴宅從2020年11月截止至2021年5月，已有6個月的物業(yè)費計6965.10元及滯納金計1273.34元共計8238.44元未繳納，希望您接到此函后盡快到物管處結(jié)清相關(guān)費用，也避免產(chǎn)生更多的滯納金，造成您經(jīng)濟上不必要的損失。感謝您的理解和支持！我們希望隨時與您保持溝通，若您有好的建議，也非常歡迎您給我們提出。
物業(yè)聯(lián)系人：張XX
聯(lián)系電話：6661XXXX
順頌秋安！
XX物業(yè)服務(wù)有限公司 2021年10月13日
物業(yè)費催收律師函 XX函字（2021）第 號
XXX女士（XX業(yè)主）：
本所受XX物業(yè)服務(wù)有限公司（“本所委托人”）之委托，敬告如下事宜：
本所委托人提供證據(jù)證明：閣下是XX物業(yè)業(yè)主，閣下與本所委托人簽署有《XX前期物業(yè)服務(wù)合同及臨時管理規(guī)約》，并接受本所委托人提供的物業(yè)管理服務(wù)，但從2020年11月開始，貴方一直未按時至物管處繳納物業(yè)費、中央空調(diào)使用費、公攤水電費等。截至2021年6月18日，閣下共欠費金額達人民幣11343.69元；滯納金共計人民幣3561.42元。
本所委托人之物業(yè)管理人員已多次與閣下聯(lián)系并催交相關(guān)費用，在此期間本所委托人仍按照物業(yè)管理合約為閣下提供完善、周到的物業(yè)服務(wù)；但閣下仍借故拖延，未能交納所欠費用。
本所認為：閣下是物業(yè)管理人依法管理的物業(yè)業(yè)主，應(yīng)充分履行并遵守《XX前期物業(yè)服務(wù)合同及臨時管理規(guī)約》，遵守《XX市物業(yè)管理條例》以及我國的有關(guān)法律法規(guī)，在接受物業(yè)管理服務(wù)的同時，有義務(wù)及時、足額交納物業(yè)費，否則應(yīng)交納滯納金并承擔其他違約責任。
本所委托人已經(jīng)委托本所向貴方敦促交納有關(guān)費用。
本所特此函請閣下：1.于2021年11月1日前至本所委托人之管理處結(jié)清以上費用；2.如果貴方未能在上述期限結(jié)清該等費用，本所委托人可能采取暫停物業(yè)服務(wù)之有關(guān)措施，且本所將根據(jù)本所委托人之要求，依法提起訴訟，屆時，由貴方承擔全部的法律后果。
特致專函，敬希垂注！
XX律師事務(wù)所律師*** 2021年10月13日
物業(yè)費催收話術(shù)
話術(shù)一：XX業(yè)主，小X和你溝通這么久，也是想解決這個問題，我一直認為能通過溝通解決的，那是最好的，小X也不希望你和公司鬧僵呀，那對雙方都沒好處，是吧。但是話又說回來，公司作為一個企業(yè)而言，它肯定有它的制度和利益在，畢竟它要養(yǎng)活好幾千人不是，你覺得呢……（用意：和業(yè)主統(tǒng)一戰(zhàn)線，減輕業(yè)主對經(jīng)辦人的敵意以保證說服力）
話術(shù)二：XX業(yè)主，我覺得你還是來交了好，你想，難道你交了我就不幫你出租了嗎，肯定不可能嘛。相反的你不交，小X也沒辦法向公司交代嘛，人家認認真真的交費的業(yè)主都沒幫，卻幫沒繳費的，你說這說得過去嗎？而且，你這么拖著，最后公司沒有辦法還不是只有采取正常法律手段來維權(quán)，何必呢。（用意：潛臺詞告訴他，不要以為拿他沒辦法，在法律上他是站不住腳的）
話術(shù)三：要不這樣，XX業(yè)主，小X幫你想想辦法，看能不能向公司申請滯納金的減免，在小X能力范圍內(nèi)的，我肯定會幫你爭取（用意：對于處在交與不交邊緣的客戶，給與小利推動其繳納）
話術(shù)四：XX業(yè)主，我聽說最近公司在擬一批律師函，針對一些長期欠費的客戶要采取法律行動了，估計就是這幾天就會發(fā)出，好像里邊有你，我先悄悄給你說一聲，讓你也好有所準備…千萬不要透露是我告訴你的喲，要不我會很難辦的…我建議你最好最近趕快來交了，避免撞到槍口上，抓個典型，多不劃算…（用意：探其口風(fēng)、拉攏戰(zhàn)線、勸其來交）
物業(yè)費催收口號
物業(yè)管理業(yè)主當家，小區(qū)建設(shè)依靠大家！
加強物業(yè)管理，共建安全文明溫馨和諧的家園！
欠費影響物業(yè)公司經(jīng)營，損害最大的是廣大業(yè)主的利益！
拖欠物業(yè)費是對交費業(yè)主的侵權(quán)和對全體業(yè)主的損害！
拖欠物業(yè)費是違約違規(guī)、損人害已的錯誤行為！
樹立正確的物業(yè)管理消費觀念，克服丑惡的賴賬消費行為！
樹立正確的榮辱觀，糾正缺德失范的惡意欠費行為！
加強物業(yè)管理服務(wù)，提高物業(yè)管理品質(zhì)！
依法依規(guī)從事物業(yè)管理，切實提供質(zhì)價相符的服務(wù)！
改善物業(yè)環(huán)境，加大清欠力度，解決歷史積欠！
維護業(yè)主合法權(quán)益，做好物業(yè)費清收清欠工作！
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