一、治安管理

（一）治安管理方式
1.封閉式管理這種方式適用于政府機(jī)關(guān)、部隊等一些要害部門或別墅、高級寫字樓等一些高檔物業(yè)或業(yè)主、使用人有特別要求的物業(yè)管理。其管理特點(diǎn)是整個物業(yè)為封閉體系，物業(yè)出入口有專門保安人員崗位看守，業(yè)主、使用人有專用通行證件，外來人員須征得業(yè)主、使用人同意并辦理登記手續(xù)方可入內(nèi)。2.開放式管理一些大的住宅小區(qū)或商業(yè)樓宇都采用開放型管理方式，不僅業(yè)主、使用人無需辦理專用通行證件，且外來人員只要著裝整潔均可自由進(jìn)出。不過一些商業(yè)樓宇在非辦公時間亦采用封閉式治安管理，以確保業(yè)主、使用人的財產(chǎn)安全。（二）物業(yè)治安管理的內(nèi)容 1.物業(yè)治安管理的一般性內(nèi)容（1）建立健全安全保衛(wèi)組織機(jī)構(gòu)。（2）制定和完善各項治安管理制度。（3）負(fù)責(zé)維護(hù)轄區(qū)內(nèi)部治安秩序，預(yù)防和查處治安事故。（4）配合公安部門打擊轄區(qū)內(nèi)及其周圍的違法犯罪活動。（5）根據(jù)轄區(qū)內(nèi)實際情況，實行24小時或特定時間保安員巡視值班。（6）加強(qiáng)轄區(qū)內(nèi)車輛的安全管理，保證轄區(qū)內(nèi)道路暢通、無交通事故發(fā)生、無車輛亂停亂放現(xiàn)象。（7）完善轄區(qū)內(nèi)安全防范設(shè)施。（8）定期對保安員開展各項培訓(xùn)工作。（9）密切聯(lián)系轄區(qū)內(nèi)業(yè)主、使用人，做好群防群治工作。（10）與物業(yè)周邊單位建立聯(lián)防聯(lián)保制度，與物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)建立良好的工作關(guān)系。2. 門衛(wèi)安全管理（1）為業(yè)主、使用人及客人提供引導(dǎo)服務(wù)。（2）為業(yè)主、使用人及客人提供有關(guān)物業(yè)服務(wù)的簡單咨詢答問。（3）當(dāng)業(yè)主、使用人及客人攜帶較多物品時，為其提供必要的幫助。（4）為老弱病殘及其它需要幫助的人提供必要可行的服務(wù)。（5）按有關(guān)規(guī)定對人員、物品出入進(jìn)行必要的檢查、登記與控制。（6）疏通車輛和人員進(jìn)出，維持門崗周圍交通秩序。3. 巡邏安全管理（1）巡邏的范圍保安巡邏范圍只嚴(yán)格限定為物業(yè)的公共地方如轄區(qū)的綠化區(qū)、休閑娛樂場所、車場、樓宇的公共走廊、電梯廳、走火梯通道、天臺、設(shè)備用房、洗手間等。保安員一般不允許進(jìn)入業(yè)主、使用人私人物業(yè)空間。（2）巡邏方式①定時、不定時巡邏。定時巡邏一般1至2小時進(jìn)行一次。②著制服巡邏和便衣巡邏。通常普通保安員穿保安制服巡邏，保安部經(jīng)理著便衣巡邏。③晝間巡邏和夜間巡邏。晝間巡邏主要任務(wù)是檢查轄區(qū)內(nèi)的安全秩序情況，防范、消除各種不安全因素，制止違法犯罪活動，為業(yè)主、使用人提供必要的幫助等。夜間巡邏除上述任務(wù)外，還要對定時運(yùn)行設(shè)備、物業(yè)區(qū)域、隱蔽和易發(fā)事故地段作重點(diǎn)檢查巡視，進(jìn)行必要的上鎖、開關(guān)、提醒、登記、報告。（3）電子巡更為監(jiān)督檢查保安員巡邏工作，不少住宅區(qū)或商業(yè)大廈都安裝電子巡更系統(tǒng)，配備電子巡更器。4.監(jiān)控安全管理（1）電視監(jiān)控系統(tǒng)電視監(jiān)控系統(tǒng)主要由電子攝像頭、電視屏幕和錄像機(jī)三部分組成。電視監(jiān)控系統(tǒng)在進(jìn)行監(jiān)視的同時，可以根據(jù)需要定時啟動錄像機(jī)、伴音系統(tǒng)和時標(biāo)裝置，記錄監(jiān)視目標(biāo)的圖像、數(shù)據(jù)、時標(biāo)，以便存檔追蹤分析處理。（2）電子保安系統(tǒng)電子保安系統(tǒng)是利用安裝在物業(yè)不同部位的各種監(jiān)測控制器件，通過感應(yīng)、遙測，一旦有非法侵入、盜竊等情況，即會發(fā)出報警信號。常用的監(jiān)測器件有門窗電磁開關(guān)，監(jiān)測破壞玻璃或者外力撞擊的振動傳感器，監(jiān)測人體散發(fā)熱量的紅外線傳感器，監(jiān)測人體和物體變化的光電、超聲波和微波傳感器等。常用的報警輸出為報警發(fā)聲器、警號、警燈等。（三）安全管理標(biāo)識的設(shè)置在物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域內(nèi)易發(fā)生人身安全隱患的地方主要有配電室、天臺、墻、煤氣房、停車場、施工現(xiàn)場等。對上述位置亦設(shè)立明顯警示標(biāo)識。在墻、天臺等地圍墻上應(yīng)設(shè)置“危險請勿攀爬”警示牌；在配電室、煤氣房等地應(yīng)設(shè)置“閑人免進(jìn)”、“禁止煙火”等警示牌；在清潔現(xiàn)場應(yīng)放置“小心地滑”警示牌；外墻清洗等高空作業(yè)時，應(yīng)擺放“正在施工”、“高空作業(yè)”等警示牌；在存放有毒物品或危險物品的場所要放置“危險，小心有毒”等相應(yīng)的警示牌；在停車場內(nèi)設(shè)立各種指示燈、警示語、防撞防滑標(biāo)識，人行道、車行道、進(jìn)口出口標(biāo)識、標(biāo)高、限速等。

二、消防管理

（一）預(yù)防火災(zāi)的基本措施
1. 控制可燃物具體方法有：控制可燃物品的儲存量；以難燃或不燃材料代替易燃或可燃材料；用防火涂料浸涂可燃材料，提高其耐火極限；保持可燃物處于良好的通風(fēng)狀態(tài)等。2. 隔絕助燃物就是破壞燃燒的助燃條件，具體措施有：將易燃、易爆物的生產(chǎn)置于密閉的設(shè)備中進(jìn)行；對容易自燃的物品進(jìn)行隔絕空氣存放；變壓器充惰性氣體進(jìn)行防火保護(hù)；關(guān)閉防火門、窗，切斷空氣對流；用沙、土覆蓋可燃油液等。3. 消除著火源消除著火源，就是破壞燃燒的熱能源，具體措施有：安裝防雷、防爆裝置；采取控溫、遮陽等措施避免著火源；在建筑物之間構(gòu)筑防火墻，在同一大廈不同樓層之間及同一樓層的不同區(qū)域安裝防火卷簾等。（二）火災(zāi)撲救的基本方法1. 窒息滅火法就是根據(jù)可燃物燃燒需要足夠的空氣（氧氣）這一條件，采取適當(dāng)措施阻止空氣流入燃燒區(qū)，或采用不燃物、惰性氣體沖淡空氣中的氧氣含量，使燃燒物缺乏氧氣的助燃而熄滅。這種滅火方法適用于撲救密閉的房間和生產(chǎn)裝置、設(shè)備容器內(nèi)的火災(zāi)。2. 冷卻滅火法是根據(jù)可燃物發(fā)生燃燒必須達(dá)到一定溫度的這一條件，將水或滅火劑直接噴灑在燃燒物上，使燃燒物的溫度降低到燃點(diǎn)以下，從而終止燃燒。此法還可用于冷卻尚未燃燒的物體，如建筑構(gòu)件、設(shè)備等，避免它們受熱幅射影響而發(fā)生燃燒或爆炸。3. 隔離滅火法是根據(jù)發(fā)生燃燒必須具備可燃物這一條件，將與燃燒物鄰近的可燃物隔離開，阻止燃燒進(jìn)一步擴(kuò)散。4. 抑制滅火法就是將滅火劑噴在燃燒物上，使其參與燃燒反應(yīng)，使燃燒中產(chǎn)生的游離基消失，形成穩(wěn)定分子或低活性游離基，從而使燃燒終止。（三）消防管理措施1. 貫徹落實“誰主管，誰負(fù)責(zé)”的消防原則“誰主管、誰負(fù)責(zé)”原則的中心就是層層落實防火責(zé)任制，從而調(diào)動各部門、各崗位和全體員工搞好消防工作的積極性。作為物業(yè)服務(wù)公司的法人代表要對本單位的防火安全工作負(fù)全面責(zé)任；物業(yè)服務(wù)公司各部門經(jīng)理要對本部門的防火安全負(fù)責(zé)；各班組負(fù)責(zé)人以至每個職工都要對自己管轄工作范圍內(nèi)的防火安全負(fù)責(zé)。2. 建立健全消防安全制度（1）消防中心值班制度消防值班人員必須樹立高度的責(zé)任感，嚴(yán)肅認(rèn)真地做好消防中心的值班監(jiān)控工作。（2）動用明火管理制度。（3）施工防火安全管理制度。凡是進(jìn)入轄區(qū)物業(yè)內(nèi)進(jìn)入室內(nèi)裝修的施工單位都必須遵守管理公司的裝修安全管理規(guī)定，以確保施工中的防火安全。（4）重點(diǎn)部位防火管理制度。（5）消防安全檢查制度。防火管理是消防工作的重中之重，尤其是機(jī)房、油庫、倉庫、廚房、商場、資料室、娛樂場所等物業(yè)重點(diǎn)區(qū)域的防火管理。為此須在以下方面加強(qiáng)管理。3. 加強(qiáng)防火管理（1）消防中心24小時對各區(qū)域?qū)崟r監(jiān)控，認(rèn)真落實巡邏制度。（2）合理設(shè)置防火分區(qū)，以防火門或卷簾為分隔，每個防火分區(qū)均設(shè)防火責(zé)任人，加強(qiáng)監(jiān)控中心的監(jiān)控和日常巡視檢查，發(fā)現(xiàn)事故隱患及時排除，保持消防設(shè)備設(shè)施完好。（3）區(qū)域內(nèi)禁止吸煙，嚴(yán)禁攜帶火種進(jìn)入，在醒目位置設(shè)置“嚴(yán)禁吸煙”、“嚴(yán)禁煙火”、“嚴(yán)禁火種入內(nèi)”等醒目的標(biāo)示牌。（4）杜絕管轄區(qū)域電氣設(shè)備超負(fù)荷工作的現(xiàn)象，排除一切火災(zāi)隱患。（5）對于公共區(qū)域，按防火分區(qū)設(shè)置責(zé)任人，定時、定期檢查、保養(yǎng)消防設(shè)備設(shè)施和其他電氣設(shè)備。（6）對食堂廚房等重點(diǎn)防火區(qū)域，除嚴(yán)格按規(guī)章制度實施管理外，應(yīng)加大消防檢查力度。4. 加強(qiáng)消防教育培訓(xùn)（1）對員工的培訓(xùn)教育（2）對業(yè)戶的宣傳教育

三、道路與車輛管理

（一）停車場庫的建設(shè)
1．停車場庫的位置規(guī)劃（1）是否經(jīng)濟(jì)（2）是否因地制宜2．停車場庫內(nèi)部要求（1）停車場庫的光度要求（2）停車場庫的設(shè)施要求（3）停車場庫區(qū)位布置要求（二）車輛管理制度1．車輛管理負(fù)責(zé)人職責(zé)(1) 依法管理住大廈、交通、車輛。(2) 按物價部門收費(fèi)規(guī)定收取車輛保管費(fèi)。(3) 熟悉掌握大廈車輛流通情況，車位情況。(4) 負(fù)責(zé)監(jiān)督和落實員工崗位職責(zé)，員工日考核，(5) 負(fù)責(zé)每日工作檢查，填寫《車輛管理日檢表》。(6) 負(fù)責(zé)對外協(xié)調(diào)與聯(lián)系，處理車輛管理問題和客戶投訴。(7) 負(fù)責(zé)對員工進(jìn)行法制教育和職業(yè)道德教育，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。(8) 負(fù)責(zé)對員工進(jìn)行崗位培訓(xùn)，做好培訓(xùn)記錄。(9) 定時向管理處主任匯報工作。2．車輛管理員的崗位職責(zé)(1) 負(fù)責(zé)對停車場(庫)的汽車、摩托車、保管站內(nèi)的自行車管理。(2) 實行24小時輪流值班，服從統(tǒng)一安排調(diào)度。(3) 按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，對出入車輛按規(guī)定和程序指揮放行，填寫《車輛出入登記表》。(4) 遵章守制，按時上下班，做好交接班。(5) 按規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，開具發(fā)票，繳交營業(yè)款。(6) 負(fù)責(zé)指揮區(qū)內(nèi)車輛行駛和停放。(7) 負(fù)責(zé)對小區(qū)道路和停放車輛進(jìn)行巡視查看，保證車輛安全。(8) 負(fù)責(zé)停車場(庫)的消防以及停車場(庫)、值班室，崗?fù)ず拖窜嚺_的清潔工作。3．車輛管理工作制度（1）停車場(庫)門衛(wèi)管理制度（2）車輛管理員交接班制度4．車輛管理規(guī)定（1）停車場（庫）的管理規(guī)定（2）小區(qū)停放車輛管理規(guī)定（3）單車、摩托車管理規(guī)定（4）機(jī)動車輛行駛秩序管理（三）車輛管理的工作程序1．門衛(wèi)崗工作程序：（1）車輛進(jìn)崗（2）車輛出崗2．停車場工作程序（1）車輛進(jìn)場（庫）（2）保管（3）車輛出場（庫） 3．緊急情況處理

四、突發(fā)事件處理預(yù)案

（一）突發(fā)事件及其預(yù)案的種類
煤氣泄露應(yīng)急處理；火警應(yīng)急處理；火警預(yù)報應(yīng)急處理；消防設(shè)備人為損壞應(yīng)急處理；漏水（水浸）應(yīng)急處理；電力故障應(yīng)急處理；地震應(yīng)急處理；電梯困人應(yīng)急處理；住客受傷及意外應(yīng)急處理；高空擲物應(yīng)急處理；噪音污染應(yīng)急處理；交通意外應(yīng)急處理；發(fā)生自殺和企圖自殺應(yīng)急處理；罪案現(xiàn)場應(yīng)急處理；發(fā)生盜竊應(yīng)急處理；發(fā)生搶劫應(yīng)急處理；發(fā)生毆斗應(yīng)急處理；發(fā)生偷車應(yīng)急處理；擅自侵入應(yīng)急處理；發(fā)生可疑物或爆炸物應(yīng)急處理；接收恐嚇電話處理；拾獲財物的處理；水力系統(tǒng)故障的處理。（二） 突發(fā)事件處理程序1．事前預(yù)防（1）識別可知的安全隱患  1）摸底  2）清查      3）整理  4）分類（2）應(yīng)急物資的準(zhǔn)備（3）突發(fā)事件處理預(yù)案的演習(xí)2．事中控制（1）統(tǒng)一指揮原則（2）服從命令原則（3）主動出擊原則（4）靈活處理的原則（5）安全第一的原則（6）團(tuán)結(jié)協(xié)作的原則3．事后改進(jìn)（1）全面總結(jié)（2）制定糾正措施1）修改原預(yù)案誤漏之處 2）編制缺乏的預(yù)案 3）有針對性地開展培訓(xùn)（三） 突發(fā)事件處理預(yù)案1．突發(fā)治安、刑事案件的處理預(yù)案（1）一般處理程序（2）盜竊等破壞事件的處理預(yù)案（3）現(xiàn)行違法犯罪行為的處理（4）內(nèi)部違法犯罪案件的處理預(yù)案（5）毆打暴力事件的處理預(yù)案（6）治安緊急情況的處理預(yù)案2．電梯困人救援的處理預(yù)案3．消防火災(zāi)處理預(yù)案

物業(yè)安全隱患排查清單 

一、對消防設(shè)施進(jìn)行全面檢查（1）報警器：查看各區(qū)域及集中報警器工作是否正常。檢查消防設(shè)施：要配置齊全，滅火器在有效期內(nèi)，必須保證消防設(shè)施設(shè)備完整有效，保證系統(tǒng)運(yùn)行正常穩(wěn)定，靈敏可靠，具體要求參照《消防設(shè)施設(shè)備檢查標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。（2）加大宣傳力度，在宣傳欄、告示欄等處宣傳防火、滅火及逃生自救常識，提高業(yè)主的防火意識。（3）物業(yè)服務(wù)中心完善、培訓(xùn)消防應(yīng)急預(yù)案，并進(jìn)行消防演練，確保每一名員工了解應(yīng)急預(yù)案的每步驟操作過程熟練掌握。二、將小區(qū)內(nèi)水系徹底清查（1）清查水系內(nèi)的水泵、管道、照明設(shè)施、線路是否完好可用；（2）衛(wèi)生情況達(dá)到供水標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)公司要求將園區(qū)內(nèi)水溪、噴泉內(nèi)水注滿，節(jié)日開啟噴泉，營造園區(qū)氣氛。三、供配電系統(tǒng)保養(yǎng)（1）進(jìn)行全面除塵、除銹。（2）檢查接地良好、線纜端子、螺絲緊固的狀況，如有松動及時處理。（3）在配電檢修時，一經(jīng)合閘即可送電的工作地點(diǎn)、開關(guān)和刀閘的把手處，須懸掛警示標(biāo)志牌，拆斷熔斷絲。四、防避雷系統(tǒng)進(jìn)行保養(yǎng)總體要求：確保系統(tǒng)正常使用，防止雨季出現(xiàn)安全隱患。（1）檢查避雷針、避雷線、避雷帶及引下線是否銹蝕，如有要及時除銹并刷銀粉漆。對于銹蝕程度嚴(yán)重，截面銹蝕達(dá)30%以上的必須更換。（2）用小錘輕敲引下線的導(dǎo)電接觸部件，檢查接觸是否良好，焊點(diǎn)連接是否脫焊，有問題要及時解決。（3）檢查接地引線和接地裝置是否正常，接地螺母是否牢固可靠，如發(fā)現(xiàn)問題要及時改正及緊固。（4）用接地電阻儀測試避雷系統(tǒng)的接地電阻，小于10歐。五、亂堆亂放清理管理區(qū)域內(nèi)亂堆亂放的雜物，避免堆積引起火災(zāi)。堆放物品設(shè)定計劃，進(jìn)行系統(tǒng)清理。六、宣傳電器防火宣傳工作（1）做好電褥子、電暖器等取暖電器注意事項的宣傳。（2）提高保安巡查頻次，發(fā)現(xiàn)火災(zāi)立即施救。七、屋面檢查（1）檢查屋面防水是否有開裂、翹邊等，小修項目進(jìn)行維修；需大修項目，拍照與業(yè)委會協(xié)商維修基金使用事宜。（2）墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損。對小區(qū)外墻磚、墻皮全面排查，尤其是老舊小區(qū)。發(fā)現(xiàn)損壞，屬小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制計劃和物業(yè)維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)委會提出報告和建議，根據(jù)業(yè)主大會決定，組織實施。八、排水設(shè)施排查雨排管、排水井確保設(shè)施完好、暢通。（1）各物業(yè)小區(qū)對所服務(wù)的小區(qū)內(nèi)的地面雨排管、排水井及各種排水設(shè)施進(jìn)行全面排查，對各出口、主管道排水井和雨水篦子進(jìn)行全面疏通、清理，發(fā)現(xiàn)損壞、堵塞問題及時更換、清理處理，隨時保障使用，以防雨季排水不暢。（2）地下車庫排水，關(guān)注排水設(shè)備的啟用是否正常，存在問題及時處理。九、做好清淤清障工作，確保水流通暢地面的垃圾、雜草等匯入雨水井口或管道將導(dǎo)致排水不暢，對此，各物業(yè)服務(wù)中心要高度重視，要及時組織人員對小區(qū)進(jìn)行檢查，對雜物進(jìn)行清理，以便雨水能及時排出。十、加強(qiáng)日常空房巡查（1）組織客服主管、保安員、保潔員加強(qiáng)日�？辗垦惨暎�增加檢查頻次，必須將空房防盜門進(jìn)行反鎖；所有門窗關(guān)閉，每天檢查兩次�？头�、保安巡邏過程中重點(diǎn)檢查，門、窗未關(guān)的必須當(dāng)天處理完畢，不能過夜。（2）服務(wù)中心其他員工在日常工作中，發(fā)現(xiàn)空房問題應(yīng)立即報告服務(wù)中心，由相關(guān)人員采取處理措施。（3）在巡視、保潔過程中，尤其要注意跑水現(xiàn)象，及時報告、處理。十一、對健身器材、小品等公共設(shè)施進(jìn)行安全檢查確保設(shè)施的安全使用。十二、檢查公共部位水電設(shè)施是否完好是否有冬季凍裂開化的現(xiàn)象，以免造成電梯被泡或業(yè)主室內(nèi)被淹等責(zé)任事故。十三、每天巡視頂樓查看是否有太陽能漏水情況、雪水開化后因天氣原因形成冰柱的情況，立即采取有效措施予以排除。不能排除隱患的部位，服務(wù)中心做好提示。十四、通往天臺門開啟自如無上鎖現(xiàn)象，用封條封閉，客服主管每日巡查時查看封條情況。十五、每天巡視頂樓查看是否有太陽能漏水情況、雪水開化后因天氣原因形成冰柱的情況，立即采取有效措施予以排除。不能排除隱患的部位，服務(wù)中心做好提示。

— THE END —

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