昭通加強(qiáng)和規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)工作的指導(dǎo)意見
物業(yè)管理服務(wù)事關(guān)群眾生活品質(zhì)，事關(guān)城市安全運(yùn)行和社會穩(wěn)定。為深入貫徹黨的十九大和十九屆四中、五中全會精神，全面落實(shí)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《保安服務(wù)管理?xiàng)l例》《昭通市城市管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，以及《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》《云南省物業(yè)服務(wù)導(dǎo)則（試行）》《云南省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價辦法（試行）》等文件要求，進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范全市物業(yè)管理工作，提升物業(yè)管理服務(wù)水平，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)向高品質(zhì)和多樣化升級，滿足人民群眾不斷增長的美好居住生活需要，結(jié)合全市實(shí)際，制定如下指導(dǎo)意見：
一、總體目標(biāo)
認(rèn)真貫 徹落實(shí)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)及規(guī)定，堅持和加強(qiáng)黨對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)。強(qiáng)化政府與相關(guān)管理部門的聯(lián)動，明晰各方權(quán)責(zé)，落實(shí)地方屬地管理責(zé)任，推動物業(yè)管理服務(wù)下沉、融入社區(qū)管理，強(qiáng)化事中事后監(jiān)管。健全業(yè)主委員會治理結(jié)構(gòu)，調(diào)動社區(qū)社會組織、社工服務(wù)機(jī)構(gòu)、社區(qū)志愿者的積極性，發(fā)揮居民的主體作用。建立信用管理體系，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)化行業(yè)自律、增強(qiáng)服務(wù)意識、創(chuàng)新服務(wù)理念、提升服務(wù)品質(zhì)。理順物業(yè)管理服務(wù)工作體制，不斷規(guī)范全市物業(yè)管理活動，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。
二、基本原則
（一）統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，條塊結(jié)合。堅持和加強(qiáng)黨對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立黨建引領(lǐng)下的社區(qū)居（村）委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)運(yùn)行機(jī)制。加強(qiáng)物業(yè)管理部門指導(dǎo)、管理和監(jiān)督職能，發(fā)揮各部門協(xié)同作用。
（二）屬地負(fù)責(zé)，分級管理。強(qiáng)化鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處）屬地管理責(zé)任，發(fā)揮社區(qū)（村）主體作用，建立縣（市、區(qū)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處）、社區(qū)居（村）委會三級物業(yè)管理工作機(jī)制。
（三）依法管理，因地制宜。按照物業(yè)管理等相關(guān)法律法規(guī)要求，堅持政府指導(dǎo)與市場運(yùn)作相結(jié)合，穩(wěn)步推進(jìn)全市物業(yè)規(guī)范管理、公開透明，分類實(shí)施、健康發(fā)展。
（四）業(yè)主參與，共建共享。強(qiáng)化業(yè)主在物業(yè)管理中的自治和自我管理作用，明確權(quán)利和義務(wù)，引導(dǎo)業(yè)主共建宜居小區(qū)、共享品質(zhì)生活，構(gòu)建共建共治共享格局。
三、規(guī)范管理
（一）建立健全業(yè)主委員會治理結(jié)構(gòu)
1. 提升業(yè)主委員會成員履職能力。業(yè)主委員會必須依法依規(guī)成立。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處）負(fù)責(zé)指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組、業(yè)主委員會換屆改選小組，加強(qiáng)對業(yè)主委員會人選的推薦和審核把關(guān)，清理規(guī)范未經(jīng)合法程序成立的業(yè)主委員會。鼓勵“兩代表一委員”參選業(yè)主委員會成員，提高業(yè)主委員會成員中黨員比例。擔(dān)任業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，具有完全民事行為能力；遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)，無刑事、強(qiáng)制戒毒、開除軍籍、失信被執(zhí)行人等不良記錄；遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)，無拖欠水電費(fèi)、物管費(fèi)等行為；熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，品行良好；具有一定的組織能力；具備必要的工作時間等條件。探索建立業(yè)主委員會成員履職負(fù)面清單，出現(xiàn)負(fù)面清單情形的，暫停該成員履行職責(zé)，提請業(yè)主大會終止成員資格并公告全體業(yè)主。加強(qiáng)對業(yè)主委員會成員法律法規(guī)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高依法依規(guī)履職能力。為切實(shí)發(fā)揮業(yè)主委員會的履職積極性，有條件的小區(qū)可探索業(yè)主委員會成員實(shí)行適當(dāng)報酬制度，報酬經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定，業(yè)主大會也可授權(quán)業(yè)主委員會聘請專職工作人員承擔(dān)日常事務(wù)，明確工作職責(zé)和薪酬標(biāo)準(zhǔn)。
2. 充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用。
（1）成立業(yè)主委員會的小區(qū)。業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項(xiàng)，了解業(yè)主的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。督促業(yè)主遵守法律法規(guī)、議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主大會決議，對業(yè)主違規(guī)違約行為進(jìn)行勸阻，對多次催交仍拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，可根據(jù)管理規(guī)約規(guī)定的相應(yīng)措施進(jìn)行催繳。調(diào)解業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛。積極配合所在社區(qū)居（村）委會工作，接受其指導(dǎo)和監(jiān)督，共同做好物業(yè)管理工作。
（2）未成立業(yè)主委員會的小區(qū)。具備成立條件但未成立業(yè)主委員會的，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處）指導(dǎo)后仍不能成立業(yè)主委員會的或不具備成立業(yè)主委員會條件的住宅物業(yè)管理小區(qū)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處）指導(dǎo)建立以社區(qū)居（村）委會、業(yè)主代表等參加的物業(yè)管理委員會，臨時代替業(yè)主委員會開展工作。
3. 規(guī)范業(yè)主委員會行為。
（1）業(yè)主委員會應(yīng)定期召開會議，在決定物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)前，應(yīng)公開征求業(yè)主意見，并報告社區(qū)黨組織和居民委員會，未經(jīng)征求意見的物業(yè)管理決定無效，且不得由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代替業(yè)主委員會征求業(yè)主意見。
（2）選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會，對選聘方式、合同期限及合同內(nèi)容等進(jìn)行表決。在業(yè)主大會作出決定后三十日內(nèi)，代表業(yè)主大會與經(jīng)依法選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主委員會受業(yè)主監(jiān)督，未經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會不得擅自選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
（3）加強(qiáng)對業(yè)主委員會的監(jiān)督。業(yè)主委員會每年向業(yè)主公布業(yè)主共有部分經(jīng)營與收益、維修資金使用、經(jīng)費(fèi)開支等信息，保障業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。業(yè)主委員會作出違反法律法規(guī)和議事規(guī)則、管理約定的決定，物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）人民政府或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處）指導(dǎo)業(yè)主大會召開臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會，并依法對原業(yè)主委員會相關(guān)成員追究相應(yīng)責(zé)任。
（二）全面提升物業(yè)管理服務(wù)水平
1. 嚴(yán)格物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘與退出。
（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘。嚴(yán)格執(zhí)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度，按照《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》的規(guī)定，通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。政府（部門）購買物業(yè)服務(wù)按照政府采購相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主大會原則采用招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。行政主管部門對物業(yè)管理招投標(biāo)活動實(shí)施監(jiān)督管理，投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小（200戶以下）的，經(jīng)所在地的縣級人民政府物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。各物業(yè)使用主體要與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂物業(yè)服務(wù)合同，同時將物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約向物業(yè)所在地縣級物業(yè)行政主管部門及鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處）備案。
（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出。各縣（市、區(qū)）人民政府主管部門是物業(yè)企業(yè)退出項(xiàng)目的監(jiān)管主體。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處）人民政府、社區(qū)居（村）委會要加強(qiáng)物業(yè)項(xiàng)目退出協(xié)調(diào)，監(jiān)督物業(yè)企業(yè)依法依規(guī)退出物業(yè)項(xiàng)目管理，并做到有序銜接。對擅自撤離物業(yè)區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)的，或被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)、拒不退出的，由行政主管部門依法處理，并記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。
2. 提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。全面落實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量主體責(zé)任，從物業(yè)管理向物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)變，嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)導(dǎo)則和物業(yè)服務(wù)合同的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等提供服務(wù)，推進(jìn)物業(yè)服務(wù)規(guī)范化運(yùn)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要提高服務(wù)意識，健全服務(wù)質(zhì)量保障體系，對消防、救護(hù)及正在執(zhí)行緊急公務(wù)的車輛實(shí)行優(yōu)先、免費(fèi)通行，對未購買停車位的小區(qū)業(yè)主臨時通行可實(shí)行人性化管理，不搞一刀切。建立服務(wù)投訴快速處理機(jī)制。加強(qiáng)人員車輛管理，定期巡檢和養(yǎng)護(hù)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備，采取合理措施保護(hù)業(yè)主人身、財產(chǎn)安全，維護(hù)公共秩序，做好綠化養(yǎng)護(hù)，協(xié)助規(guī)范垃圾投放并及時清掃清運(yùn)。積極推進(jìn)“無違建小區(qū)”創(chuàng)建，在業(yè)主裝修前加大宣傳力度，并與業(yè)主簽訂“零違建”協(xié)議等方式告知業(yè)主，在發(fā)現(xiàn)小區(qū)有違章建（構(gòu)）筑物時及時向綜合執(zhí)法等相關(guān)部門匯報，配合做好違章建（構(gòu)）筑物的拆除，著力改善居住環(huán)境，提升居住品質(zhì)，打造優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，切實(shí)提升服務(wù)品質(zhì)。
3. 提升物業(yè)服務(wù)行業(yè)人員素質(zhì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要有一定具有專業(yè)知識和維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)專業(yè)的人員，制定物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員標(biāo)準(zhǔn)。開展職業(yè)技能培訓(xùn)和競賽，增強(qiáng)物業(yè)管理的服務(wù)意識，提高從業(yè)人員整體素質(zhì)和服務(wù)水平。規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)保安服務(wù)管理，從事保安服務(wù)的人員要符合《保安服務(wù)管理?xiàng)l例》規(guī)定的條件，并規(guī)范著裝。組織開展“最美物業(yè)人”宣傳選樹活動，增強(qiáng)從業(yè)人員榮譽(yù)感和歸屬感。
4. 加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督管理。建立負(fù)面清單制度，依法查處不執(zhí)行政府指導(dǎo)價、不明碼標(biāo)價、價格欺詐等行為；物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)信息公開公示率要達(dá)到100%覆蓋，對未履行服務(wù)信息公開公示制度的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由相關(guān)部門依法處理。
5. 加強(qiáng)智慧物業(yè)管理服務(wù)能力建設(shè)。建設(shè)智慧物業(yè)管理服務(wù)系統(tǒng)，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)用物聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈和人工智能等技術(shù)，提升物業(yè)智慧管理服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)縣（市、區(qū)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處）、社區(qū)居（村）委會、物業(yè)公司等分級分項(xiàng)管理功能。以智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺為支撐，以配套的智能設(shè)備為基礎(chǔ)，以創(chuàng)新的管理服務(wù)思維為指導(dǎo)，以保障業(yè)主權(quán)益為準(zhǔn)則，建立一套“以人為本”智慧物業(yè)管理系統(tǒng)，提升管理效率和業(yè)主滿意度，成為智慧社區(qū)和未來社區(qū)建設(shè)的基礎(chǔ)組成部分，并依法依規(guī)與相關(guān)部門實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享應(yīng)用，建立事件部件處置權(quán)責(zé)清單，明確處置業(yè)務(wù)流程和規(guī)范，實(shí)現(xiàn)智慧預(yù)警、智慧研判、智慧派單、智慧監(jiān)督，提供定制化產(chǎn)品和個性化服務(wù)，實(shí)現(xiàn)一鍵預(yù)約、服務(wù)上門。鼓勵有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸，探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式，滿足居民多樣化多層次居住生活需求。
（三）增強(qiáng)業(yè)主自我管理意識
加大宣傳力度，引導(dǎo)業(yè)主按照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定正確行使權(quán)利、履行義務(wù)，遵守業(yè)主管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和有關(guān)規(guī)章制度，在物業(yè)使用過程中不違規(guī)裝修、改造、搭建，不利用物業(yè)從事危害公共利益及侵害他人合法權(quán)益的活動以及法律法規(guī)、管理規(guī)約禁止的其他行為。發(fā)生上述行為時，其他業(yè)主有權(quán)投訴、舉報，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)勸阻、制止。違反法律、法規(guī)規(guī)定行為的，要及時向有關(guān)行政主管部門報告。
（四）著力破解物業(yè)管理難題
1. 規(guī)范開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收交付管理。
（1）加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目工程驗(yàn)收管理。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，開發(fā)建設(shè)單位依照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定驗(yàn)收合格后，方可交付使用。開發(fā)建設(shè)單位必須嚴(yán)格按照規(guī)劃和設(shè)計審批要求配備物業(yè)管理用房和公用設(shè)施設(shè)備。相關(guān)監(jiān)管部門要嚴(yán)把項(xiàng)目房屋、電梯、消防、供水、供電、供氣設(shè)施等質(zhì)量、安全和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)關(guān)，未達(dá)到要求和不符合標(biāo)準(zhǔn)的，不予竣工驗(yàn)收，嚴(yán)肅查處開發(fā)建設(shè)單位擅自交付使用的行為。項(xiàng)目交付使用后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對其開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任，要按照國家規(guī)定的建設(shè)工程保修期限和范圍，認(rèn)真履行保修責(zé)任，未按規(guī)定履行質(zhì)量保修責(zé)任，或同一質(zhì)量問題在保修期內(nèi)未得到有效解決的，由建設(shè)行政主管部門依法處罰，并將處罰情況記入開發(fā)建設(shè)企業(yè)信用檔案。
（2）嚴(yán)格建設(shè)項(xiàng)目資料移交。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在新建物業(yè)項(xiàng)目交付使用后30日內(nèi)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件、物業(yè)使用說明文件、業(yè)主名冊和物業(yè)管理必需的其他資料，并將房屋交付情況及時報送當(dāng)?shù)匚飿I(yè)行政主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處）人民政府備案。
（3）完善物業(yè)承接查驗(yàn)制度。物業(yè)承接查驗(yàn)工作嚴(yán)格按照《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》進(jìn)行。新建項(xiàng)目由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開發(fā)建設(shè)單位共同對物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地進(jìn)行檢查和驗(yàn)收；重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，在業(yè)主委員會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處）監(jiān)督下由原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)與新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同對物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地進(jìn)行檢查和驗(yàn)收，并將物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議和查驗(yàn)記錄向物業(yè)所在地縣級物業(yè)行政主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處）備案，經(jīng)屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處）核實(shí)確認(rèn)后方可交付使用。
2. 著力破解小區(qū)停車難問題。
（1）新建小區(qū)停車位問題。經(jīng)規(guī)劃部門審批配建有停車位的小區(qū)，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位須首先滿足業(yè)主停車需要。小區(qū)竣工交付使用滿2年且尚未出售、附贈的車庫、車位，倡導(dǎo)開發(fā)企業(yè)或委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主招租，或?qū)嵭信R時停車收費(fèi)管理，停車服務(wù)費(fèi)需按相關(guān)規(guī)定合理設(shè)定，可對小區(qū)業(yè)主適當(dāng)優(yōu)惠，提高地下車庫、車位使用率，減輕地面停車壓力。
（2）老舊小區(qū)停車位問題。納入城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造范圍的小區(qū)，按照老舊小區(qū)改造項(xiàng)目“一院一策”改造實(shí)施方案進(jìn)行停車位（庫）建設(shè)；未納入城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造范圍且停車位（庫）嚴(yán)重不足的小區(qū)，經(jīng)20%以上業(yè)主提議，可召開業(yè)主大會，經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，在不占用消防通道、城鎮(zhèn)公共道路、市政綠地等市政設(shè)施及其他公共配套設(shè)施的前提下，經(jīng)自然資源和規(guī)劃部門批準(zhǔn)后，可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)增建車位。增建車位優(yōu)先向小區(qū)業(yè)主租用，可通過搖號的方式進(jìn)行。積極推廣智能化停車設(shè)施在小區(qū)的應(yīng)用，合理規(guī)劃設(shè)置充電樁和非機(jī)動車停車場地。
（3）小區(qū)停車收費(fèi)問題。當(dāng)?shù)貎r格主管部門根據(jù)各地情況，科學(xué)合理制定住宅小區(qū)公共區(qū)域停車服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并聯(lián)合市場監(jiān)管、交運(yùn)、住建等相關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)管。住宅小區(qū)公共區(qū)域停車，已成立業(yè)主大會的，停車服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會確定；未成立業(yè)主大會的，原則上由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或停車服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定，在協(xié)商確定前，暫按當(dāng)?shù)貎r格主管部門制定的住宅小區(qū)公共區(qū)域停車服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。停車服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)須報所在地價格主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處）備案。
（4）停車位使用率問題。提倡車位分時共享，依托智慧物業(yè)管理系統(tǒng)中的智慧停車管理功能，實(shí)現(xiàn)車位分時共享全自助管理和收費(fèi)，鼓勵有條件的小區(qū)對車位開啟分時共享，在自己車位不停車時段對外提供按時計費(fèi)停車服務(wù)，提高車位利用率和經(jīng)濟(jì)效益。
3. 規(guī)范住宅專項(xiàng)維修資金管理。
嚴(yán)格按照《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》等法律法規(guī)及本地方出臺的指導(dǎo)性文件交存、管理、使用住宅專項(xiàng)維修資金。
（1）住宅專項(xiàng)維修資金交存及管理。業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金屬于公有住房售房單位所有；各縣（市、區(qū)）住建、財政部門要根據(jù)國家和省有關(guān)規(guī)定，加大專項(xiàng)維修資金歸集、使用的監(jiān)管力度，確保按規(guī)定交存到位，�？顚Ｓ茫桓骺h（市、區(qū)）根據(jù)《云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 云南省財政廳 云南省審計廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范城鎮(zhèn)小區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金管理的實(shí)施意見》（云建房〔2015〕189號），結(jié)合本地情況，適時調(diào)整公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額；對部分老舊小區(qū)專項(xiàng)維修資金管理中的歷史遺留問題，要研究制定相應(yīng)的措施，區(qū)別情況、妥善處理；加快維修資金管理信息系統(tǒng)建設(shè)，方便業(yè)主實(shí)時查詢；每年披露資金管理和使用情況，接受社會監(jiān)督；加強(qiáng)維修資金監(jiān)管，嚴(yán)肅查處侵占挪用資金等違法違規(guī)行為；推動新建商品房在辦理網(wǎng)簽備案時，由建設(shè)單位代為足額繳納維修資金；業(yè)主共有部分經(jīng)營收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充維修資金。
（2）住宅專項(xiàng)維修資金使用。住宅專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新改造，任何單位和個人不得挪作他用；優(yōu)化維修資金使用流程，簡化申請材料，縮短審核時限；根據(jù)實(shí)際建立維修資金應(yīng)急使用工作機(jī)制，對小區(qū)發(fā)生電梯、消防、供水、排水等公用設(shè)施設(shè)備故障危及房屋使用、人身財產(chǎn)安全等緊急情況，需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會或業(yè)主委員會可以依法直接申請使用維修資金，維修工程竣工后，應(yīng)當(dāng)公開資金使用數(shù)額�？h級住建主管部門會同同級財政部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的交存、管理、使用等的指導(dǎo)和監(jiān)督。
（3）加強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金追繳。加大對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收維修資金的清繳力度，對拒不整改、交存的建設(shè)單位（開發(fā)商），由相關(guān)部門依法依規(guī)作出處罰，對逾期仍未交清的企業(yè)及有關(guān)負(fù)責(zé)人，由作出處罰決定的單位向法院依法申請強(qiáng)制執(zhí)行；在規(guī)定時限內(nèi)仍無能力交清已挪用維修資金的企業(yè)及有關(guān)負(fù)責(zé)人，按照有關(guān)政策規(guī)定作出處罰，并計入誠信體系；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
4. 強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理。
（1）完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)制度。物業(yè)服務(wù)價格主要通過市場競爭形成，通過業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定服務(wù)項(xiàng)目和價格，可根據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物價指數(shù)等因素動態(tài)調(diào)整，提倡酬金制計費(fèi)方式。物業(yè)服務(wù)價格實(shí)行政府指導(dǎo)價的，由有定價權(quán)限的價格部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定并公布基準(zhǔn)價及其浮動幅度，建立動態(tài)調(diào)整機(jī)制。發(fā)改、市場監(jiān)管、物業(yè)行政主管部門依職能職責(zé)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的指導(dǎo)、監(jiān)督檢查，公布物業(yè)服務(wù)清單，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好收費(fèi)公示。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處）要引導(dǎo)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過合同約定物業(yè)服務(wù)價格調(diào)整方式。物業(yè)行業(yè)協(xié)會要協(xié)助物業(yè)行政管理部門監(jiān)測并定期公布物業(yè)服務(wù)成本信息和計價規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商物業(yè)費(fèi)時參考。
（2）嚴(yán)格住宅小區(qū)公共收益管理。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分或公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行停車、投放廣告以及其他經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主或業(yè)主大會的同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)，所產(chǎn)生的收入屬于業(yè)主共有，具體使用由業(yè)主大會決定。產(chǎn)生收入由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代管的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)建賬，由業(yè)主委員會自行管理的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會名義開設(shè)公共收益賬戶，公共收益使用接受全體業(yè)主的監(jiān)督，并在住宅小區(qū)顯著位置定期公示收支明細(xì)。
（3）建立物業(yè)服務(wù)信息公開公示制度。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處）應(yīng)加強(qiáng)指導(dǎo)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置設(shè)立物業(yè)服務(wù)信息監(jiān)督公示欄，對物業(yè)服務(wù)有關(guān)事項(xiàng)全面公開公示，主動接受監(jiān)督。按年度如實(shí)公布并及時更新小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)、電梯和消防等設(shè)施設(shè)備維保單位和聯(lián)系方式、車位車庫使用情況、公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r、物業(yè)費(fèi)和業(yè)主共有部分經(jīng)營收益收支情況、物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用情況、電梯維護(hù)保養(yǎng)支出情況等信息，可同時通過網(wǎng)絡(luò)等方式告知業(yè)主公示內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展家政、養(yǎng)老等服務(wù)業(yè)務(wù)也應(yīng)對外公示，按雙方約定價格收取服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取公示收費(fèi)項(xiàng)目以外的費(fèi)用。
（4）建立物業(yè)服務(wù)監(jiān)督平臺。依托智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺，探索建立縣（市、區(qū)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處）、社區(qū)居（村）委會分級物業(yè)服務(wù)監(jiān)督子平臺，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)監(jiān)督的平臺化、數(shù)據(jù)化和公開化。
四、明晰職責(zé)
（一）各縣（市、區(qū)）人民政府職責(zé)
各縣（市、區(qū)）人民政府對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作負(fù)總責(zé)，全面統(tǒng)籌領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)服務(wù)管理工作。按照物業(yè)管理法律法規(guī)及物業(yè)管理的相關(guān)政策，制定實(shí)施細(xì)則，落實(shí)辦事機(jī)構(gòu)，建立縣（市、區(qū)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處）、社區(qū)居（村）委會三級物業(yè)管理工作機(jī)制，壓實(shí)管理責(zé)任。政府常務(wù)會每年至少聽取一次物業(yè)管理工作情況匯報，專題進(jìn)行研究。
（二）鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處）職責(zé)
鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處）具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的組織領(lǐng)導(dǎo)，設(shè)立物業(yè)管理辦公室，配備專人負(fù)責(zé)日常工作，監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動，受理業(yè)主關(guān)于請求依法選舉和重新選舉業(yè)委會的合理訴求。指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立和換屆，辦理業(yè)主委員會備案等工作；監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法履行職責(zé)；協(xié)調(diào)社區(qū)居（村）委會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)系，建立所在地住建、公安、民政、司法、社區(qū)居（村）委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主代表等相關(guān)單位及人員參加的聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理重大問題、處理矛盾糾紛，發(fā)揮基層綜治中心和網(wǎng)格員作用，積極促進(jìn)物業(yè)管理矛盾糾紛就地化解；參與轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價考核工作。
（三）社區(qū)居（村）委會職責(zé)
社區(qū)居（村）委會按照屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處）要求，建立黨建引領(lǐng)下的社區(qū)居（村）委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)運(yùn)行機(jī)制，充分調(diào)動居民參與積極性，形成社區(qū)治理合力；鼓勵業(yè)主委員會成員和物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人中的黨員擔(dān)任社區(qū)黨組織兼職委員，符合條件的社區(qū)“兩委”成員通過法定程序兼任業(yè)主委員會成員；組織指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立和換屆；協(xié)調(diào)業(yè)主委員會、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)系，負(fù)責(zé)調(diào)處社區(qū)物業(yè)服務(wù)糾紛；鼓勵有條件的老舊小區(qū)逐步引進(jìn)物業(yè)服務(wù)，依托社區(qū)居（村）委會實(shí)行自治管理，依法保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。
（四）部門職責(zé)
1. 住建部門：依法加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督管理工作；研究制定物業(yè)管理政策和指導(dǎo)制定行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會的備案工作；負(fù)責(zé)住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用和管理；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員業(yè)務(wù)指導(dǎo)、培訓(xùn)和監(jiān)督管理；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價考核管理；會同有關(guān)部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營活動進(jìn)行監(jiān)督檢查；指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)管理協(xié)會開展行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律管理；監(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法對防空地下室進(jìn)行平時開發(fā)利用和維護(hù)管理。
2. 自然資源和規(guī)劃部門：負(fù)責(zé)按相關(guān)規(guī)定規(guī)劃小區(qū)的物業(yè)用房、停車位、環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)備等公共服務(wù)設(shè)施，并在竣工驗(yàn)收規(guī)劃條件核實(shí)階段嚴(yán)格審核，配合解決小區(qū)內(nèi)因規(guī)劃問題引起的糾紛。
3. 發(fā)改部門：牽頭制定、調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)內(nèi)容及實(shí)行政府指導(dǎo)價的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級標(biāo)準(zhǔn)；配合住建部門制定廉租住房物業(yè)服務(wù)及住房前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
4. 城管綜合執(zhí)法部門：對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違章搭建、毀綠占綠、任意棄置垃圾、違規(guī)裝修、餐飲服務(wù)業(yè)經(jīng)營者油煙擾民、環(huán)境噪音污染等違法違規(guī)行為實(shí)施行政處罰工作；對流浪、無主動物進(jìn)行處置；各縣（市、區(qū)）人民政府對城管綜合執(zhí)法部門承擔(dān)的物業(yè)方面職能職責(zé)有其他規(guī)定的，從其規(guī)定。
5. 市場監(jiān)督管理部門：負(fù)責(zé)依法依規(guī)辦理市場主體登記工作，負(fù)責(zé)物業(yè)價格、停車收費(fèi)投訴舉報、受理、查處等監(jiān)督檢查工作；負(fù)責(zé)受理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反市場監(jiān)管法規(guī)的投訴；負(fù)責(zé)依法查處虛假廣告、無照經(jīng)營等違法違規(guī)行為；依法對小區(qū)電梯等特種設(shè)備使用管理單位和電梯維保單位實(shí)施監(jiān)督檢查，督促使用管理單位和維保單位做好特種設(shè)備的使用登記、維護(hù)保養(yǎng)、作業(yè)人員持證上崗等工作，查處特種設(shè)備安裝、改造、維修和使用中的違法違規(guī)行為。
6. 應(yīng)急管理部門：指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督對物業(yè)企業(yè)負(fù)有行業(yè)安全管理的部門加強(qiáng)對物業(yè)企業(yè)安全防范和管理，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)各有關(guān)部門制定專項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案。
7. 消防救援部門：指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防安全管理工作；依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)破壞消防設(shè)施設(shè)備的行為，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時消除安全隱患；依法對電動自行車違規(guī)停放充電進(jìn)行處罰；聯(lián)合城管綜合執(zhí)法、公安部門對堵塞消防通道行為進(jìn)行聯(lián)合治理；聯(lián)合公安、應(yīng)急部門對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)堆放易燃易爆物品行為進(jìn)行處罰。
8. 公安部門：負(fù)責(zé)加強(qiáng)小區(qū)治安管理；加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)保安服務(wù)的監(jiān)管和指導(dǎo)；加強(qiáng)流動人口管理，指導(dǎo)落實(shí)安全防范工作；對飼養(yǎng)動物，干擾他人正常生活、放任動物恐嚇?biāo)�、�?qū)使動物傷害他人等行為予以處罰；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)主體進(jìn)入和退出的秩序維護(hù)；查處打擊物業(yè)服務(wù)管理中的違法犯罪行為。
9. 機(jī)關(guān)事務(wù)管理部門：配合住建等部門加強(qiáng)和規(guī)范全市單位房改房、集資建房等機(jī)關(guān)工作人員集中住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。
10. 民政部門：負(fù)責(zé)落實(shí)社區(qū)居（村）委會、社工服務(wù)機(jī)構(gòu)參與物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)工作，會同住建部門負(fù)責(zé)業(yè)主委員會、社區(qū)的培訓(xùn)指導(dǎo)工作。
11. 人社部門：負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)勞動用工的指導(dǎo)；鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)招用就業(yè)困難人員；按規(guī)定落實(shí)相關(guān)扶持政策。
12. 衛(wèi)健部門：負(fù)責(zé)指導(dǎo)小區(qū)健康平安站設(shè)置、監(jiān)管；指導(dǎo)健康教育、疫情防控等工作的開展。
13. 生態(tài)環(huán)境部門：負(fù)責(zé)查處不按規(guī)定堆放棄置工業(yè)廢物、違法傾倒工業(yè)廢水等環(huán)境違法行為。
14. 教體部門：配合市場監(jiān)督管理局、公安局、綜合執(zhí)法局、應(yīng)急管理局等部門查處小區(qū)內(nèi)違規(guī)開辦培訓(xùn)班、培優(yōu)班等行為；負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)小區(qū)業(yè)主子女就近入學(xué)相關(guān)工作。
15. 司法行政部門：加強(qiáng)對物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會和屬地政府人民調(diào)解組織在物業(yè)糾紛處理中的業(yè)務(wù)指導(dǎo)；為符合法律援助條件的物業(yè)管理訴訟當(dāng)事人提供法律援助。
16. 宣傳部門：統(tǒng)籌媒體做好新聞輿論引導(dǎo)，對物業(yè)管理政策法規(guī)進(jìn)行宣傳，對物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)做法進(jìn)行宣傳，曝光物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會的違法違規(guī)行為；統(tǒng)籌做好網(wǎng)絡(luò)輿情的處置，正確引導(dǎo)社會輿論；組織召開新聞發(fā)布會，向社會各界通報全市物業(yè)服務(wù)管理工作。
17. 供水、供電、燃?xì)�、環(huán)衛(wèi)等部門：負(fù)責(zé)接收經(jīng)驗(yàn)收合格的供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，對相關(guān)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和更新；推行各項(xiàng)收費(fèi)向最終用戶收��；需要委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)、代抄表的，要與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托合同，并向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)酬金。
18. 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會：編制物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范從業(yè)人員行為，加強(qiáng)內(nèi)部建設(shè)、自律管理，維護(hù)物業(yè)管理行業(yè)的合法權(quán)益；辦理主管部門委托的其他事項(xiàng)；支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼并重組，推動物業(yè)服務(wù)規(guī)�；�、品牌化經(jīng)營，提升整體服務(wù)水平。
五、組織保障
（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。成立政府分管領(lǐng)導(dǎo)任組長，物業(yè)行政主管部門主要負(fù)責(zé)人及政府有關(guān)人員任副組長，相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)人為成員的物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室在物業(yè)行政主管部門。領(lǐng)導(dǎo)小組建立定期聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理工作中的各類問題。
（二）強(qiáng)化監(jiān)督管理。加大聯(lián)合執(zhí)法力度，按照各自的職能職責(zé)依法加強(qiáng)監(jiān)督管理，嚴(yán)格規(guī)范市場準(zhǔn)入，加強(qiáng)事中事后監(jiān)管，加大對小區(qū)物業(yè)的指導(dǎo)、督查、考核和聯(lián)合執(zhí)法檢查力度，堅決整治物業(yè)服務(wù)管理活動中的違法違規(guī)行為，規(guī)范物業(yè)服務(wù)管理秩序。
（三）嚴(yán)格考核獎懲。全面推行物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價考核激勵懲戒機(jī)制，結(jié)合合同履行、投訴處理、日常檢查和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處）意見等情況，每年度嚴(yán)格對物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展信用評價和等級評定工作。企業(yè)信用評價結(jié)果可作為政府采購、選聘企業(yè)、評優(yōu)表彰等活動參考，信用評價得分低于90分以下的，由各縣（市、區(qū)）物業(yè)行政主管部門進(jìn)行約談并下發(fā)風(fēng)險提示函，連續(xù)兩年信用評價得分低于90分以下的企業(yè)，列入全市物業(yè)管理服務(wù)“黑名單”。
（四）注重宣傳引導(dǎo)。采取多種方式，大力宣傳物業(yè)管理法律、法規(guī)，正面引導(dǎo)業(yè)主自覺樹立物業(yè)管理的服務(wù)消費(fèi)理念，自覺交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)等費(fèi)用；對無正當(dāng)理由長期不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)等費(fèi)用的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過法律途徑進(jìn)行追繳；機(jī)關(guān)事業(yè)單位的黨員、領(lǐng)導(dǎo)干部及工作人員應(yīng)帶頭交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
本意見自2021年9月1日起施行，原《昭通市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)管理工作的指導(dǎo)意見》（昭政辦發(fā)〔2014〕121號）同時廢止。
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