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導(dǎo)讀
身為物業(yè)人，被拖欠物業(yè)費(fèi)顯然是誰都不愿看到的，但在清收、催繳過程中，還是需要具體情況具體分析，掌握合理恰當(dāng)?shù)姆椒�。一起來看看吧�?/span>
01
欠費(fèi)分析
業(yè)主欠費(fèi)的原因是多方面的。但常見的情況有以下幾個(gè)方面：一是不知情；二是不當(dāng)抗辭；三是惡意拖欠。
所謂不知情：是指業(yè)主未認(rèn)真閱讀相關(guān)的物業(yè)服務(wù)合同和文件，記不清具體的繳費(fèi)時(shí)間。主觀上不存在不交的想法，只是由于各種原因而暫時(shí)未交。
所謂不當(dāng)抗辭：是指業(yè)主以非物業(yè)企業(yè)原因造成其合法權(quán)益受侵害為由拒交物業(yè)費(fèi)。這種情況比較普遍，業(yè)主往往不區(qū)分相關(guān)的法律關(guān)系，只要發(fā)生與房子及居住有關(guān)的問題，就認(rèn)為是物業(yè)企業(yè)管理的問題。
所謂惡意拖欠：如業(yè)主入住后，外墻滲水而導(dǎo)致其裝修損失，業(yè)主找物業(yè)企業(yè)賠償，物業(yè)企業(yè)不賠，業(yè)主就拒交物業(yè)費(fèi)；又如業(yè)主因樓上洗手間滲水（樓上業(yè)主裝修時(shí)破壞了防水層），找物業(yè)企業(yè)索賠未果，于是拒交物業(yè)費(fèi)；再如業(yè)主因有線電視常出現(xiàn)故障，收視費(fèi)是交給物業(yè)企業(yè)（代收代繳）為由，拒交物業(yè)費(fèi)。
02
清收須知
1、應(yīng)避免不當(dāng)清收行為。這里所說的不當(dāng)清收行為，是指物業(yè)企業(yè)未能依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定或法律、法規(guī)規(guī)章的規(guī)定，而擅自采取的其他方式清收欠費(fèi)的行為。
不當(dāng)清收常見方法一般為：有的采用停止提供物業(yè)服務(wù)；有的物業(yè)企業(yè)以文件的形式，給業(yè)主下最后通牒；有的采用停水、停電、停氣、停熱的方式；有的采用張貼欠費(fèi)業(yè)主名單的方式等等。
不當(dāng)清收行業(yè)不僅達(dá)不到清收的目的，相反具有很多危害性。其一，容易激化與欠費(fèi)業(yè)主的矛盾；其二，變主動(dòng)為被動(dòng)；業(yè)主欠費(fèi)其行為已違約，是其單方過錯(cuò)，如物業(yè)企業(yè)采取不清收，則變成混合過錯(cuò)；其三，不當(dāng)清收行為具有違約性、違規(guī)性和違法性。
2、應(yīng)依法收費(fèi)。由于歷史的原因不和不斷變化的情況，造成了有些物業(yè)企業(yè)收費(fèi)混亂。如有一小區(qū)業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)公司降物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司只對(duì)住宅業(yè)主降費(fèi)而對(duì)商戶未降，造成一個(gè)小區(qū)兩個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；又如地面停車費(fèi)政府降價(jià)可物業(yè)管理公司并不降價(jià)，業(yè)主不按原價(jià)交，物業(yè)公司就不提供原來固定的車位。
上述情況如發(fā)生糾紛訴訟到法院，物業(yè)公司很難受到法律的保護(hù)。所以物業(yè)企業(yè)收費(fèi)，一定要依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定收費(fèi)。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，按政府的規(guī)定收費(fèi)。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，與業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。
3、在催收欠費(fèi)時(shí)應(yīng)采用書面形式。由于在時(shí)間上經(jīng)常和業(yè)主打交道，空間上是和業(yè)主經(jīng)常接觸，再加上現(xiàn)代化的通訊手段，物業(yè)企業(yè)催收欠費(fèi)的方式中最具法律意義的當(dāng)屬書面催收。
這是因?yàn)椋阂皇强梢砸?guī)范物業(yè)企業(yè)的管理；二是可以確認(rèn)物業(yè)企業(yè)和業(yè)主之間欠物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額；三是可以中斷訴訟時(shí)效。追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)是依照現(xiàn)行法律關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定。也就是說依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)時(shí)間，在三年之內(nèi)如無有效證明物業(yè)企業(yè)向欠費(fèi)業(yè)主主張權(quán)利，法律將不再保護(hù)其權(quán)益。
《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條中規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。
由此可見，物業(yè)公司起訴業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的前提條件之一，是經(jīng)過了書面催收。
4、協(xié)商為主，訴訟或仲裁為輔。物業(yè)企業(yè)在以物業(yè)服務(wù)合同為標(biāo)準(zhǔn)、做好服務(wù)的前提下，通過說理的方式和欠費(fèi)業(yè)主協(xié)商解決。必要時(shí)可通過業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)、督促。協(xié)商不是萬能的，對(duì)于惡意欠費(fèi)的業(yè)主只能采取司法救濟(jì)的途徑來解決。一般情況通過訴訟程序，如果雙方在物業(yè)服務(wù)合同中仲裁約定，就應(yīng)當(dāng)經(jīng)過仲裁程序解決。
03
起訴流程
一、成立清欠小組
清欠小組成員可以物業(yè)公司相關(guān)部門的人員和物業(yè)管理處主任組成，機(jī)構(gòu)人員以兼職為主，這樣不會(huì)加大操作成本。
二、制定訴訟計(jì)劃
清欠小組對(duì)存在欠費(fèi)的小區(qū)情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)調(diào)查，分析欠費(fèi)原因、業(yè)主的欠費(fèi)理由、欠費(fèi)業(yè)主在小區(qū)的分布情況等，之后制定分批訴訟計(jì)劃。制定計(jì)劃的同時(shí)應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：
1、先易后難。先起訴無任何理由欠費(fèi)的業(yè)主，再起訴以某種理由欠費(fèi)的業(yè)主，逐步提高自身的訴訟能力。
2、合理分布。成批訴訟時(shí)，起訴對(duì)象不要集中在某一棟樓或太鄰近的樓，防止出現(xiàn)集體對(duì)抗。
三、準(zhǔn)備起訴資料
1、委托授權(quán)書。受托人一般選擇清欠小組負(fù)責(zé)人和小區(qū)管理處主任，規(guī)模較小的企業(yè)也可以選擇企業(yè)經(jīng)理和小區(qū)管理處主任。受委托人應(yīng)對(duì)物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)和小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同比較熟悉，有較強(qiáng)的語言表達(dá)能力，同時(shí)還掌握了對(duì)業(yè)主欠費(fèi)理由的答辯對(duì)策。
2、起草起訴狀。根據(jù)公司在該小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同的情況，起草訴訟狀。有前期物業(yè)服務(wù)合同和與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的，以合同條款為基礎(chǔ)起草起訴狀；沒有物業(yè)服務(wù)合同，可以尋求街道辦事處或居委會(huì)出具證明，再加上物價(jià)局頒發(fā)的該小區(qū)收費(fèi)許可證，就可證明事實(shí)合同關(guān)系。
3、證據(jù)清單：
（1）公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書，證明公司有合法的經(jīng)營(yíng)權(quán)。
（2）物業(yè)服務(wù)合同、收費(fèi)許可證、街道辦事處或居委會(huì)出據(jù)的證明，證明公司在該小區(qū)有合法的物業(yè)服務(wù)權(quán)利和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
（3）相關(guān)的文件，證明物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)收費(fèi)的合法性，包括滯納金。
（4）房地產(chǎn)權(quán)登記表、企業(yè)登記信息表（商鋪），證明被告的業(yè)主身份或物業(yè)使用人。
（5）其它有證明作用的文件。
4、制作欠費(fèi)數(shù)據(jù)：
（1）物業(yè)服務(wù)費(fèi)及滯納金明細(xì)表
（2）水費(fèi)、污水處理費(fèi)、加壓電費(fèi)明細(xì)表
（3）防盜門及梯燈維修、路燈電費(fèi)及垃圾處理費(fèi)明細(xì)表
（4）電梯電費(fèi)及梯燈電費(fèi)分?jǐn)偯骷?xì)表
（5）電梯維修零件費(fèi)分?jǐn)偯骷?xì)表
（6）每噸供水加壓電費(fèi)計(jì)算表
（7）電梯電費(fèi)及梯燈電費(fèi)分?jǐn)傆?jì)算表
（8）電梯維修零件費(fèi)分?jǐn)傆?jì)算表
注：以上各類表各企業(yè)根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況制作。
5、其它資料：
（1）律師函復(fù)印件；
（2）繳費(fèi)通知；
（3）催費(fèi)通知。
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