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導(dǎo)讀
身為物業(yè)人,被拖欠物業(yè)費顯然是誰都不愿看到的,但在清收、催繳過程中,還是需要具體情況具體分析,掌握合理恰當?shù)姆椒āR黄饋砜纯窗桑?/span>
01
欠費分析
業(yè)主欠費的原因是多方面的。但常見的情況有以下幾個方面:一是不知情;二是不當抗辭;三是惡意拖欠。
所謂不知情:是指業(yè)主未認真閱讀相關(guān)的物業(yè)服務(wù)合同和文件,記不清具體的繳費時間。主觀上不存在不交的想法,只是由于各種原因而暫時未交。
所謂不當抗辭:是指業(yè)主以非物業(yè)企業(yè)原因造成其合法權(quán)益受侵害為由拒交物業(yè)費。這種情況比較普遍,業(yè)主往往不區(qū)分相關(guān)的法律關(guān)系,只要發(fā)生與房子及居住有關(guān)的問題,就認為是物業(yè)企業(yè)管理的問題。
所謂惡意拖欠:如業(yè)主入住后,外墻滲水而導(dǎo)致其裝修損失,業(yè)主找物業(yè)企業(yè)賠償,物業(yè)企業(yè)不賠,業(yè)主就拒交物業(yè)費;又如業(yè)主因樓上洗手間滲水(樓上業(yè)主裝修時破壞了防水層),找物業(yè)企業(yè)索賠未果,于是拒交物業(yè)費;再如業(yè)主因有線電視常出現(xiàn)故障,收視費是交給物業(yè)企業(yè)(代收代繳)為由,拒交物業(yè)費。
02
清收須知
1、應(yīng)避免不當清收行為。這里所說的不當清收行為,是指物業(yè)企業(yè)未能依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定或法律、法規(guī)規(guī)章的規(guī)定,而擅自采取的其他方式清收欠費的行為。
不當清收常見方法一般為:有的采用停止提供物業(yè)服務(wù);有的物業(yè)企業(yè)以文件的形式,給業(yè)主下最后通牒;有的采用停水、停電、停氣、停熱的方式;有的采用張貼欠費業(yè)主名單的方式等等。
不當清收行業(yè)不僅達不到清收的目的,相反具有很多危害性。其一,容易激化與欠費業(yè)主的矛盾;其二,變主動為被動;業(yè)主欠費其行為已違約,是其單方過錯,如物業(yè)企業(yè)采取不清收,則變成混合過錯;其三,不當清收行為具有違約性、違規(guī)性和違法性。
2、應(yīng)依法收費。由于歷史的原因不和不斷變化的情況,造成了有些物業(yè)企業(yè)收費混亂。如有一小區(qū)業(yè)主委員會要求物業(yè)公司降物業(yè)費,物業(yè)公司只對住宅業(yè)主降費而對商戶未降,造成一個小區(qū)兩個收費標準;又如地面停車費政府降價可物業(yè)管理公司并不降價,業(yè)主不按原價交,物業(yè)公司就不提供原來固定的車位。
上述情況如發(fā)生糾紛訴訟到法院,物業(yè)公司很難受到法律的保護。所以物業(yè)企業(yè)收費,一定要依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定收費。實行政府指導(dǎo)價的,按政府的規(guī)定收費。實行市場調(diào)節(jié)價的,與業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。
3、在催收欠費時應(yīng)采用書面形式。由于在時間上經(jīng)常和業(yè)主打交道,空間上是和業(yè)主經(jīng)常接觸,再加上現(xiàn)代化的通訊手段,物業(yè)企業(yè)催收欠費的方式中最具法律意義的當屬書面催收。
這是因為:一是可以規(guī)范物業(yè)企業(yè)的管理;二是可以確認物業(yè)企業(yè)和業(yè)主之間欠物業(yè)費的標準、數(shù)額;三是可以中斷訴訟時效。追索物業(yè)服務(wù)費是依照現(xiàn)行法律關(guān)于訴訟時效的規(guī)定。也就是說依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的收費時間,在三年之內(nèi)如無有效證明物業(yè)企業(yè)向欠費業(yè)主主張權(quán)利,法律將不再保護其權(quán)益。
《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條中規(guī)定:“經(jīng)書面催交,業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費,物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的,人民法院應(yīng)予支持。
由此可見,物業(yè)公司起訴業(yè)主支付物業(yè)費的前提條件之一,是經(jīng)過了書面催收。
4、協(xié)商為主,訴訟或仲裁為輔。物業(yè)企業(yè)在以物業(yè)服務(wù)合同為標準、做好服務(wù)的前提下,通過說理的方式和欠費業(yè)主協(xié)商解決。必要時可通過業(yè)主委員會協(xié)調(diào)、督促。協(xié)商不是萬能的,對于惡意欠費的業(yè)主只能采取司法救濟的途徑來解決。一般情況通過訴訟程序,如果雙方在物業(yè)服務(wù)合同中仲裁約定,就應(yīng)當經(jīng)過仲裁程序解決。
03
起訴流程
一、成立清欠小組
清欠小組成員可以物業(yè)公司相關(guān)部門的人員和物業(yè)管理處主任組成,機構(gòu)人員以兼職為主,這樣不會加大操作成本。
二、制定訴訟計劃
清欠小組對存在欠費的小區(qū)情況進行統(tǒng)計調(diào)查,分析欠費原因、業(yè)主的欠費理由、欠費業(yè)主在小區(qū)的分布情況等,之后制定分批訴訟計劃。制定計劃的同時應(yīng)注意以下兩點:
1、先易后難。先起訴無任何理由欠費的業(yè)主,再起訴以某種理由欠費的業(yè)主,逐步提高自身的訴訟能力。
2、合理分布。成批訴訟時,起訴對象不要集中在某一棟樓或太鄰近的樓,防止出現(xiàn)集體對抗。
三、準備起訴資料
1、委托授權(quán)書。受托人一般選擇清欠小組負責人和小區(qū)管理處主任,規(guī)模較小的企業(yè)也可以選擇企業(yè)經(jīng)理和小區(qū)管理處主任。受委托人應(yīng)對物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)和小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同比較熟悉,有較強的語言表達能力,同時還掌握了對業(yè)主欠費理由的答辯對策。
2、起草起訴狀。根據(jù)公司在該小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同的情況,起草訴訟狀。有前期物業(yè)服務(wù)合同和與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的,以合同條款為基礎(chǔ)起草起訴狀;沒有物業(yè)服務(wù)合同,可以尋求街道辦事處或居委會出具證明,再加上物價局頒發(fā)的該小區(qū)收費許可證,就可證明事實合同關(guān)系。
3、證據(jù)清單:
(1)公司營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書,證明公司有合法的經(jīng)營權(quán)。
(2)物業(yè)服務(wù)合同、收費許可證、街道辦事處或居委會出據(jù)的證明,證明公司在該小區(qū)有合法的物業(yè)服務(wù)權(quán)利和收費標準。
(3)相關(guān)的文件,證明物業(yè)服務(wù)各項收費的合法性,包括滯納金。
(4)房地產(chǎn)權(quán)登記表、企業(yè)登記信息表(商鋪),證明被告的業(yè)主身份或物業(yè)使用人。
(5)其它有證明作用的文件。
4、制作欠費數(shù)據(jù):
(1)物業(yè)服務(wù)費及滯納金明細表
(2)水費、污水處理費、加壓電費明細表
(3)防盜門及梯燈維修、路燈電費及垃圾處理費明細表
(4)電梯電費及梯燈電費分攤明細表
(5)電梯維修零件費分攤明細表
(6)每噸供水加壓電費計算表
(7)電梯電費及梯燈電費分攤計算表
(8)電梯維修零件費分攤計算表
注:以上各類表各企業(yè)根據(jù)小區(qū)實際情況制作。
5、其它資料:
(1)律師函復(fù)印件;
(2)繳費通知;
(3)催費通知。
來源:網(wǎng)絡(luò)
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