現(xiàn)實生活中,大部分小區(qū)都有屬于自己的物業(yè)服務公司,業(yè)主通過繳納物業(yè)費來獲得物業(yè)服務,可是當業(yè)主按時繳納了物業(yè)費,家里卻遭了賊,業(yè)主能不能以此為由拒交物業(yè)費呢?
案例引入
張三與某物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理合同》,合同約定物業(yè)管理費按建筑面積每月1.3元/平方米,無故惡意欠費的按每日萬分之五計算滯納金;合同還就雙方的權利和義務、物業(yè)管理服務內(nèi)容、物業(yè)管理服務質(zhì)量等進行了約定。
張三自2015年1月1日起拒繳物業(yè)費,至2019年12月31日尚欠物業(yè)公司服務費10068元、違約金1007元未繳納,物業(yè)公司通過上門貼單、委托律所出具律師函等形式催要未果,遂訴法院。
對此,張三辯稱拖欠物業(yè)費不是故意的,同時反訴物業(yè)公司,稱其房屋2015年7月被盜,損失現(xiàn)金、電子產(chǎn)品以及黃金、鉑金首飾總計價值3萬多元,該損失的產(chǎn)生是因物業(yè)公司未盡到安保義務造成的,要求物業(yè)公司賠償房屋被盜財產(chǎn)損失30000元。
業(yè)主家中被盜拒交物業(yè)費行不行?
法院認為,關于爭議焦點一,被告張三拒付物業(yè)服務費的理由是否成立。經(jīng)查,張三所有的案涉房屋于2015年7月4日上午10時30分至下午3時50分期間被盜,被盜財物價值3萬余元。張三發(fā)現(xiàn)后立即報警,因警方偵查需提供相關信息,但物業(yè)安保人員未能提供有效信息,致使盜竊案件至今仍未偵破。雖物業(yè)公司的服務質(zhì)量存在一定瑕疵,但該瑕疵并未造成物業(yè)公司對雙方《物業(yè)服務合同》的根本違約,張三仍需繳納物業(yè)費10068元。但因物業(yè)公司在物業(yè)服務期間存在一定管理過失,故對其訴請被告張三支付違約金1007元,本院不予支持。
關于爭議焦點二,物業(yè)公司是否需要為張三的被盜事件進行賠付。
張三的財產(chǎn)被盜不是物業(yè)公司履行物業(yè)服務合同違約行為直接造成的,物業(yè)公司不存在直接、必然的侵權因果關系,防盜搶工作是社會治安的系統(tǒng)工程,不能苛求物業(yè)公司如同履行保管合同一樣對業(yè)主的人身、財產(chǎn)進行保護。
物業(yè)公司在履行物業(yè)服務合同中存在著一定的瑕疵,其承擔是一般注意義務,由于張三的財產(chǎn)損失系被他人盜竊所致,其損失應由直接侵權人承擔責任,物業(yè)公司應承擔與其過錯責任相當?shù)拇我熑巍?/span>
張三主張物業(yè)公司應該承擔全部賠償責任或主要責任的理由,沒有事實和法律依據(jù),本院不予支持。
案例總結
小區(qū)安保問題系小區(qū)公共管理中存在的問題,屬于全體業(yè)主的權利,如確實存在問題,可由全體業(yè)主協(xié)商解決,并不能成為業(yè)主拒交物業(yè)服務費的理由。
物業(yè)服務具有全天候、不間斷的特性,間或出現(xiàn)物業(yè)服務瑕疵在所難免,在物業(yè)公司提供的服務不構成根本違約的情形下,不交物業(yè)費必然導致物業(yè)服務無法繼續(xù)開展進而阻礙雙方合同目的的實現(xiàn),且可能侵害到小區(qū)全體業(yè)主的權益,故對業(yè)主辯稱以家中被盜、物業(yè)安保存在問題為由而拒交物業(yè)費的理由是不成立的。
律師建議
物業(yè)公司的保安義務是屬于防范性質(zhì)的,它只是平等主體之間的合同義務,這與公安機關的維護社會秩序、保護公民合法權益的法定職責還是有根本區(qū)別的。只要物業(yè)公司盡到了合理范圍內(nèi)的注意義務、采取了合理的預防措施,物業(yè)公司就可以對業(yè)主因第三人侵權所遭受的損失免責。反之,如果物業(yè)公司在其職責范圍內(nèi)未盡到安保義務,且其失職行為與損害結果之間存在因果關系的,物業(yè)公司應當依據(jù)過錯程度大小承擔相應的賠償責任。
故,物業(yè)公司應該通過設立門衛(wèi)執(zhí)勤、保安巡邏、電子監(jiān)控等措施履行其安保義務,同時也應對日常巡更記錄、外來車輛進出登記、外來人員進出登記記錄,小區(qū)車庫出入口當值及交接班記錄等材料進行保存,以便在出現(xiàn)類似糾紛時證明對其所服務的小區(qū)實施了相應的公共秩序維護安保措施,履行了相關安全保障義務。
來源:湖南恒昌律師事務所
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