在一些新建小區(qū)
物業(yè)公司出于對(duì)小區(qū)樓宇
外立面統(tǒng)一、美觀的考慮
往往會(huì)通過(guò)《管理規(guī)約》《裝修協(xié)議》等形式
限制業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)
那么
物業(yè)這樣做對(duì)嗎？
物業(yè)是否有權(quán)限制業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)？
一
封閉陽(yáng)臺(tái)有什么優(yōu)勢(shì)及弊端？
封閉陽(yáng)臺(tái)的優(yōu)勢(shì)：
1、安全。封陽(yáng)臺(tái)后，房屋又多了一層保護(hù)，在社會(huì)治安達(dá)不到夜不閉戶(hù)水平時(shí)，多一層保護(hù)，就給犯罪分子設(shè)置了一道障礙，能夠起到防范的作用。
2、衛(wèi)生。陽(yáng)臺(tái)封閉后，多了一層阻擋灰塵的窗戶(hù)，有利于阻擋風(fēng)沙、灰塵、雨水的侵襲，室內(nèi)的衛(wèi)生狀況優(yōu)于未封陽(yáng)臺(tái)的房間。
3、開(kāi)闊了設(shè)計(jì)思路。陽(yáng)臺(tái)封閉后，同室內(nèi)空間可以通過(guò)拆除門(mén)連窗后連為一體，有利于在設(shè)計(jì)時(shí)統(tǒng)籌考慮，特別是在不規(guī)則房間的設(shè)計(jì)中，應(yīng)采取封陽(yáng)臺(tái)的形式，對(duì)不規(guī)則空間進(jìn)行總體的設(shè)計(jì)！
4、擴(kuò)大使用范圍。在居住條件比較緊張的情況下，封閉后的陽(yáng)臺(tái)可以作為寫(xiě)字讀書(shū)、物品儲(chǔ)存、健身鍛煉的空間，也可作為居住的空間。比未封陽(yáng)臺(tái)時(shí)利用的形式更為多樣，增加了居室的使用面積。
封閉陽(yáng)臺(tái)的弊端：
1、影響紫外線照入室內(nèi)。陽(yáng)臺(tái)應(yīng)是人們直接承受陽(yáng)光的場(chǎng)所，人們?cè)陉?yáng)臺(tái)上可以進(jìn)行日光浴，晾曬衣物等；通過(guò)陽(yáng)光照射，可以增加人體內(nèi)的維生素D，有利于骨骼的正常發(fā)育和健康，防止嬰幼兒患軟骨病。陽(yáng)光里的紫外線，能將衣物、被褥里面的各種細(xì)菌、病毒（例如流行性感冒病毒、肺炎球菌、痢疾桿菌、破傷風(fēng)桿菌等）殺死。如果用窗戶(hù)將陽(yáng)臺(tái)包封起來(lái)，將影響紫外線照入室內(nèi)。據(jù)研究，一層清潔的窗玻璃，就可將60－65%的紫外線反射和吸收。
包封陽(yáng)臺(tái)后，陽(yáng)臺(tái)和居室兩層窗玻璃，將會(huì)阻擋大部分紫外線進(jìn)入室內(nèi)。此外，陽(yáng)臺(tái)包封的窗玻璃外邊不易擦拭，沾滿灰塵的窗玻璃就會(huì)遮擋住更多的陽(yáng)光和紫外線，妨礙了居室的日照和滅菌消毒。所以包封陽(yáng)臺(tái)，實(shí)際上喪失了陽(yáng)臺(tái)的使用功能和設(shè)置的意義。
2、會(huì)造成室內(nèi)通風(fēng)不暢，房間里的污濁空氣（包括人呼吸產(chǎn)生的二氧化碳、烹調(diào)產(chǎn)生的油煙、吸煙產(chǎn)生的煙霧等），空氣中的細(xì)菌、病毒以及室內(nèi)的飄塵等，均不易排出，也不易進(jìn)入室內(nèi)，結(jié)果室內(nèi)會(huì)有種種異味，長(zhǎng)時(shí)間在這樣的環(huán)境中，不僅會(huì)頭昏、腦脹，還容易使人體的抵抗力下降，易患呼吸道傳染病或其他疾病。
3、陽(yáng)臺(tái)使用功能受到限制。樓房之所以設(shè)陽(yáng)臺(tái)，是為了讓居住在樓房中的人有室外活動(dòng)的場(chǎng)所，增加與大自然接觸的機(jī)會(huì)，避免長(zhǎng)期居住在樓房中，因寂寞而產(chǎn)生心理上的障礙。如果將陽(yáng)臺(tái)封閉起來(lái)，成為放置物品的貯藏室，陽(yáng)臺(tái)的使用功能也就消失了。
4、容易發(fā)生危險(xiǎn)、意外。很多家庭還不了解，陽(yáng)臺(tái)與房屋本身結(jié)構(gòu)受力不同。目前大多數(shù)陽(yáng)臺(tái)均采用懸臂結(jié)構(gòu)（外挑式），設(shè)計(jì)時(shí)未考慮其他特殊荷載的影響，承載能力有限。如果將陽(yáng)臺(tái)封閉后，當(dāng)貯藏室或居室使用，放置重物，使負(fù)荷超過(guò)承受標(biāo)準(zhǔn)，很容易發(fā)生危險(xiǎn)、意外。
5、陽(yáng)臺(tái)綠化是城市立體綠化的一個(gè)重要組成部分。利用咫尺陽(yáng)臺(tái)，可養(yǎng)花、種草，美化自己和住宅區(qū)的環(huán)境，工前飯后觀賞一番，賞心悅目，對(duì)于休息和心理產(chǎn)生有益的影響。如果封閉陽(yáng)臺(tái)，會(huì)使城市的立體綠化大為遜色。所以，現(xiàn)代城市居民要有城市環(huán)境意識(shí)，對(duì)陽(yáng)臺(tái)以不封閉為好。
二
封閉陽(yáng)臺(tái)惹出的官司
朱女士是南通天安花園小區(qū)的一名普通業(yè)主，入住之前她并沒(méi)有想過(guò)要安裝封閉陽(yáng)臺(tái)。“房檐過(guò)窄，一下雨陽(yáng)臺(tái)就有積水。另外，我的房子靠著馬路，噪音大、灰塵多，對(duì)我的生活質(zhì)量影響不小�！敝炫空f(shuō)，為了美觀起見(jiàn)她特意安裝了無(wú)框陽(yáng)臺(tái)。
然而即使是無(wú)框陽(yáng)臺(tái)，也讓她和物業(yè)的矛盾鬧到了不可調(diào)和的地步。物業(yè)拿出了朱女士在領(lǐng)取鑰匙時(shí)簽訂的《天安花園物業(yè)管理公約》和《補(bǔ)充協(xié)議》�！堆a(bǔ)充協(xié)議》第六條明確約定：“本小區(qū)統(tǒng)一不得封閉陽(yáng)臺(tái)、改變立面”。而且，在朱女士與開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同上也寫(xiě)著：“不得擅自封閉陽(yáng)臺(tái)”。
朱女士承認(rèn)自己在合同上簽過(guò)字，但是她也有想不通的地方：“房子是我買(mǎi)的，我在自己家陽(yáng)臺(tái)上安裝，怎么就不行了呢？”
“你作為業(yè)主對(duì)陽(yáng)臺(tái)有支配權(quán)，但不代表你有任意使用的權(quán)利，陽(yáng)臺(tái)從設(shè)計(jì)到交付，都是不封閉的，這符合國(guó)家規(guī)范和陽(yáng)臺(tái)的功能，能夠滿足業(yè)主的需要�！蔽飿I(yè)方面解釋說(shuō)，“陽(yáng)臺(tái)的主要功能是提供晾曬等，你要求陽(yáng)臺(tái)具有‘安全、防塵、防噪音’的功能，是對(duì)使用陽(yáng)臺(tái)權(quán)利的擴(kuò)大�！�
在物業(yè)看來(lái)，白紙黑字的合同，還有朱女士的親筆簽名，這還有什么好說(shuō)的？由于朱女士拒絕拆掉陽(yáng)臺(tái)，物業(yè)以違約為由將她告上了法院，要求將陽(yáng)臺(tái)恢復(fù)原狀、確認(rèn)《補(bǔ)充協(xié)議》條款的合法有效。
三
三個(gè)要點(diǎn)判決物業(yè)敗訴
此案經(jīng)過(guò)兩審，法院均判決物業(yè)敗訴。在三個(gè)判決要點(diǎn)上，法院將道理說(shuō)得非常透徹。
要點(diǎn)一：格式條款不能限制“物權(quán)”
朱女士是這套房子的所有權(quán)人。陽(yáng)臺(tái)作為附屬于房屋主體的特定部分，在構(gòu)造和使用上均具有獨(dú)立性，應(yīng)確定為房屋的專(zhuān)有部分，朱女士享有專(zhuān)有所有權(quán)�！堆a(bǔ)充協(xié)議》以格式條款禁止封閉陽(yáng)臺(tái)，排除了對(duì)方的主要權(quán)利，根據(jù)《合同法》規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。封閉陽(yáng)臺(tái)本是業(yè)主行使“物權(quán)”范圍內(nèi)的行為，而物業(yè)公司以位階較低的物業(yè)管理權(quán)以未經(jīng)協(xié)商的格式條款排除了業(yè)主位階更高的“物權(quán)”，導(dǎo)致雙方權(quán)利義務(wù)的失衡。
要點(diǎn)二：封閉陽(yáng)臺(tái)沒(méi)損害他人利益
朱女士封閉陽(yáng)臺(tái)符合行使“物權(quán)”的正當(dāng)性要求。她因居住安全、防塵、防噪音的需要封閉陽(yáng)臺(tái)，采用的方法已經(jīng)顧及小區(qū)環(huán)境的整體美觀，而且沒(méi)有損害小區(qū)其他業(yè)主的合法權(quán)益，其目的、方式和結(jié)果正當(dāng)，不屬于法律法規(guī)禁止業(yè)主從事的行為。
要點(diǎn)三：物權(quán)高于“整體美觀”
業(yè)主基于“物權(quán)”而享有的居住利益應(yīng)得到優(yōu)先保護(hù)。建筑物和小區(qū)外部美觀、整體風(fēng)貌的保護(hù)也屬法理和通常意義上的正當(dāng)利益，理應(yīng)得到維護(hù)。這與將陽(yáng)臺(tái)封閉之間存在一定的利益沖突。然而利益衡量之下，業(yè)主因“物權(quán)”而享有的居住利益比建筑物和小區(qū)整體美觀這樣的表層利益等次更高，也更為重大，應(yīng)得到優(yōu)先保護(hù)。
四
利益博弈讓業(yè)主能裝封閉陽(yáng)臺(tái)
資深法官認(rèn)為，當(dāng)今社會(huì)利益主體多元化趨勢(shì)日趨明顯，社會(huì)主體的權(quán)利沖突也日益加劇，法官在裁判時(shí)必須考慮審判結(jié)果對(duì)于權(quán)利保護(hù)、社會(huì)效果可能帶來(lái)的影響。這起案件就是雙方當(dāng)事人、小區(qū)和社會(huì)等各方利益的一場(chǎng)博弈。
朱女士對(duì)陽(yáng)臺(tái)加以封閉，不可避免地改變了房屋部分立面外觀，對(duì)建筑和小區(qū)的整體和諧造成一定影響，但物業(yè)公司在沒(méi)有合法依據(jù)情況下不能限制朱女士封閉陽(yáng)臺(tái)。
在目前法律沒(méi)有明確規(guī)定的情況下，物業(yè)公司對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)中專(zhuān)有部分的物業(yè)管理，主要責(zé)任是監(jiān)督，是否封閉陽(yáng)臺(tái)是業(yè)主的權(quán)利，物業(yè)服務(wù)合同不應(yīng)進(jìn)行約定。
所以，對(duì)未向外側(cè)擴(kuò)展、延伸的封閉陽(yáng)臺(tái)的使用行為，應(yīng)認(rèn)定是未侵犯其他業(yè)主利益的正當(dāng)行為。本案約定業(yè)主不得封閉陽(yáng)臺(tái)的內(nèi)容不合理，也沒(méi)有法律依據(jù)，故法院對(duì)物業(yè)公司要求業(yè)主對(duì)封閉陽(yáng)臺(tái)的裝修予以拆除的訴訟請(qǐng)求予以駁回是正確的。
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