一、什么是物業(yè)服務(wù)用房
住宅物業(yè)服務(wù)用房是指用于物業(yè)服務(wù)辦公的用房(包括接待、辦公、會(huì)議、檔案、衛(wèi)生間等用房)、物業(yè)服務(wù)配套的用房（包括門(mén)衛(wèi)、值班、倉(cāng)庫(kù)、消防控制室、安防控制室等用房）、業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房和黨建活動(dòng)用房等。
二、物業(yè)服務(wù)用房的標(biāo)準(zhǔn)
根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條，新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)服務(wù)用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無(wú)償移交。其中，用于業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房的，應(yīng)當(dāng)按照配置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。
三、物業(yè)服務(wù)用房的權(quán)屬
《民法典》第二百七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有�！�
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十七條規(guī)定：“物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途�！�
這些法律法規(guī)明確規(guī)定了物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)屬于業(yè)主，既不屬于建設(shè)單位，也不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同時(shí)也明確了物業(yè)服務(wù)用房的用途是特定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的，可以使用物業(yè)服務(wù)用房，但無(wú)權(quán)改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。
四、物業(yè)服務(wù)用房的現(xiàn)狀
物業(yè)服務(wù)用房通常包括物業(yè)辦公用房、物業(yè)清潔用房、物業(yè)儲(chǔ)藏用房、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)用房及業(yè)主活動(dòng)室等等，但現(xiàn)實(shí)生活中，很多小區(qū)的物業(yè)用房被占用居住，被改做他用，甚至被轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)，嚴(yán)重?fù)p害了廣大業(yè)主的利益。
五、物業(yè)服務(wù)用房被占用怎么做
1. 認(rèn)定
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定：“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分�！睒I(yè)主在購(gòu)房后，有權(quán)了解本小區(qū)物業(yè)用房的具體位置、具體面積和具體用途，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)核查是否符合規(guī)定。
2. 保護(hù)
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十一條規(guī)定：“違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款�！�
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十二條規(guī)定：“違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。”
如購(gòu)買(mǎi)新房，發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)未按規(guī)定設(shè)置物業(yè)服務(wù)用房，可向區(qū)級(jí)主管部門(mén)提供相關(guān)證明材料進(jìn)行投訴。如發(fā)現(xiàn)本小區(qū)物業(yè)服務(wù)用房被物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變用途，可向區(qū)級(jí)主管部門(mén)提供相關(guān)證明材料進(jìn)行投訴，區(qū)級(jí)主管部門(mén)核查后會(huì)進(jìn)行要求整改，拒不整改的將進(jìn)行罰款。如是對(duì)外經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生收益，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
3. 管理
對(duì)于已成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，可由業(yè)委會(huì)牽頭聘請(qǐng)第三方測(cè)繪公司，對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)用房的面積進(jìn)行測(cè)定并記錄成檔，業(yè)委會(huì)定期查看情況，并記錄在檔。沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)，可每幢樓選出居民代表進(jìn)行上述工作，相關(guān)費(fèi)用可提議從公共收益中支出（需經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)）。
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