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      1. 物業(yè)公司
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        >> 物業(yè)管理公司
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        小區(qū)有違章建筑,能否成為業(yè)主不交物業(yè)費的理由?
        作者:昭通弘彩物業(yè)  來源:本站  發(fā)表時間:2021/12/17 17:30:50  點擊:717
        隨著房價不斷攀升,
        很多業(yè)主花巨資買到房子后,
        都在考慮如何讓自己的居住利益最大化。
        多占幾平方米公共空間,
        相當(dāng)于白賺數(shù)萬元,
        因此從樓頂?shù)降孛妫?br /> 從搭建空中樓閣到擠占小區(qū)綠地,
        小區(qū)內(nèi)的私搭亂建問題
        逐漸成為物業(yè)服務(wù)糾紛中的新矛盾。
        那么小區(qū)有違章建筑,
        能否成為業(yè)主不交物業(yè)費的理由呢?
        案例引入


        張三系某小區(qū)業(yè)主,與某物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議一份,協(xié)議約定由某物業(yè)公司為張三位于小區(qū)內(nèi)面積為155.62平方米的房屋提供物業(yè)服務(wù),張三應(yīng)在交房之日起按建筑面積每平方1.3元/月向物業(yè)公司交納管理服務(wù)費。


        自2017年1月至2019年12月,張三累計欠付物業(yè)費共計7283元(155.62平方米×1.3元/平方米×36個月)。物業(yè)公司曾在張三的入戶門處張貼物業(yè)費催繳提示,但張三仍未交納,物業(yè)公司為維護(hù)自身合法權(quán)益,遂訴至人民法院,請求判決張三支付從2017年1月至2019年12月拖欠的物業(yè)服務(wù)費7281元并承擔(dān)本案的訴訟費用。


        對此,張三辯稱未交納物業(yè)公司訴請的費用系因為小區(qū)內(nèi)有一個違章搭建的房屋,已經(jīng)嚴(yán)重影響到了自己的房屋價值和生活,物業(yè)公司把違章建筑問題處理后就交納物業(yè)費。


        小區(qū)有違章建筑,能否成為業(yè)主不交物業(yè)費的理由呢?


        法院認(rèn)為,物業(yè)公司作為案涉小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),其所提供的物業(yè)服務(wù)并非針對特定業(yè)主,而是涉及整個案涉小區(qū)及全體業(yè)主,小區(qū)內(nèi)的每一業(yè)主都應(yīng)為其享受的物業(yè)服務(wù)支付相應(yīng)對價。張三作為案涉小區(qū)的其中一戶業(yè)主,其已實際享受了物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù),理應(yīng)向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費。張三以物業(yè)公司未對其提出的違章建筑問題進(jìn)行積極、有效的處理而拒付物業(yè)服務(wù)費,依據(jù)不足,而且該建筑物是否屬于違法建設(shè)及如何處理,應(yīng)由相關(guān)行政管理部門負(fù)責(zé)處理,不屬于人民法院民事訴訟審理的范圍,張三可另循法律途徑解決,而不能以此理由拒交物業(yè)費。


        案例總結(jié)


        《民法典》第九百四十四條規(guī)定,業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)公司為業(yè)主提供了管理服務(wù),業(yè)主理應(yīng)向物業(yè)公司繳納物業(yè)費。業(yè)主違章搭建,改變房屋使用性質(zhì)等現(xiàn)象是屬于公共秩序和公共事務(wù)管理上的瑕疵。物業(yè)公司不是行政機(jī)關(guān),其也不享有行政執(zhí)法權(quán),對于小區(qū)內(nèi)的違章建筑,物業(yè)公司沒有權(quán)利去進(jìn)行擅自拆除,故業(yè)主以此為由拒交物業(yè)費沒有法律依據(jù)。  


        《民法典》第九百四十二條規(guī)定,對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理。因此,物業(yè)公司雖然沒有行政執(zhí)法權(quán)去拆除小區(qū)內(nèi)的違章建筑,但是不代表物業(yè)公司就沒有責(zé)任義務(wù)在。對于小區(qū)內(nèi)的違章建筑,物業(yè)公司首先應(yīng)當(dāng)要勸阻搭建違章建筑的業(yè)主停止搭建并及時拆除,在勸阻無效的情況下,應(yīng)積極向有關(guān)職能部門進(jìn)行反映并協(xié)助處理。


        律師建議


        物業(yè)公司是遏制私搭亂建的第一道防線。


        首先,物業(yè)公司在簽訂物業(yè)合同時應(yīng)增加約束業(yè)主對私搭亂建的相關(guān)條款,使物業(yè)公司在行使管理權(quán)時有規(guī)定可依。


        其次,物業(yè)公司可以通過公示欄、廣播、標(biāo)語等形式向業(yè)主和物業(yè)使用人告知相關(guān)法律法規(guī)及違法后果。


        再次,在私搭亂建發(fā)生后,應(yīng)當(dāng)采取勸告、阻攔、批評教育等方式切實履行制止義務(wù)。


        最后,對于一些可能無法制止的私搭亂建,應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理。




        來源:湖南恒昌律師事務(wù)所
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