物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
在北方城市，由暖氣片漏水引發(fā)的財產(chǎn)損害糾紛案件不在少數(shù)。今天通過司法判例與各位探討暖氣片漏水致使鄰居財產(chǎn)遭受損害，物業(yè)公司是否需要承擔(dān)責(zé)任。
【案例鏈接】
葉某與盧某財產(chǎn)損害賠償糾紛
【基本案情】
葉某與盧某為上下相鄰而居，葉某住7層，盧某住6層。
2020年2月份，葉某房屋內(nèi)暖氣漏水，導(dǎo)致居住在樓下的盧某屋內(nèi)物品遭受損害。當(dāng)時葉某、盧某均未在家。其他居民向物業(yè)公司反映后，物業(yè)公司通過檢查發(fā)現(xiàn)葉某家中暖氣漏水。
對于漏水位置，葉某主張是北面次臥暖氣漏水，漏水部位是暖氣片底座老化。盧某遂起訴至法院要求葉某賠償盧某裝飾裝修、家具家電等財產(chǎn)損失11．66萬元。葉某抗辯稱物業(yè)公司沒有盡到維修義務(wù)，因此應(yīng)當(dāng)承擔(dān)部分賠償責(zé)任，請求法院追加物業(yè)公司為第三人。
【爭議焦點】
物業(yè)公司應(yīng)否對本案承擔(dān)賠償責(zé)任
【審判要旨】
因葉某不能提供其與物業(yè)公司之間就暖氣維護(hù)約定的物業(yè)合同，故葉某未提供初步證據(jù)證明物業(yè)公司負(fù)有維修檢測義務(wù)；
另外，葉某暖氣漏水系經(jīng)物業(yè)公司通知發(fā)現(xiàn)，而非物業(yè)公司怠于維護(hù)；
還有，漏水部位發(fā)生在暖氣片、底座、閥門等處，屬于葉某室內(nèi)專有部分，并非公共管道，對自家入戶部分葉某負(fù)有審慎注意和維護(hù)義務(wù)，且相比于物業(yè)公司而言，葉某更便于及時發(fā)現(xiàn)問題和采取措施；
再有，漏水時間發(fā)生在2月份，已過供暖前期的試水、打壓階段，客觀上物業(yè)公司難以在長達(dá)四個月的供暖期間隨時掌握每一戶內(nèi)暖氣漏水情況。
綜上法院對葉某的相關(guān)辯稱意見，不予采納，且不再追加物業(yè)公司作為本案第三人。
【律師說法】
依據(jù)《民法典》第九百四十二條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理。
就本案而言，由于暖氣片屬于業(yè)主室內(nèi)專有部分，因此除非業(yè)主和物業(yè)公司有特別約定，否則物業(yè)公司對室內(nèi)暖氣片不存在維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)，亦無需承擔(dān)因此產(chǎn)生的財產(chǎn)損害賠償責(zé)任。
來源：網(wǎng)絡(luò)
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