王占強(qiáng) 北京市天岳律師事務(wù)所律師
案例一詳見(jiàn)：本號(hào)2016-08-22推送的《公示能否替代業(yè)主大會(huì)？“綠地與車(chē)位”之爭(zhēng)案例告訴您》
隨著私家車(chē)保有量的不斷增加，停車(chē)位緊張問(wèn)題日漸突出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的停車(chē)管理和服務(wù)面臨著日益嚴(yán)重的考驗(yàn)。為了緩解車(chē)位緊張，有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將綠地改建為停車(chē)位。物業(yè)企業(yè)雖是出于公共利益的考慮，但其中存在法律風(fēng)險(xiǎn)，操作不慎極易引發(fā)矛盾糾紛。本文通過(guò)正反兩個(gè)案例，來(lái)說(shuō)明綠地改建停車(chē)位的法律風(fēng)險(xiǎn)，解析物業(yè)服務(wù)企業(yè)綠地改建停車(chē)位的正確操作方式。
一失敗的綠地改車(chē)位案例老聶頭在某小區(qū)買(mǎi)了一套一樓房屋，家門(mén)口正對(duì)著小區(qū)的一個(gè)花壇景觀，老兩口看著這景兒心理就美。可是，好景不長(zhǎng)！老聶頭突然發(fā)現(xiàn)，花壇周?chē)蝗G地被鏟了，沒(méi)多久又有人來(lái)鋪上植草磚，改造成了車(chē)位。老聶頭就將物業(yè)公司告上了法庭，要求法院判決物業(yè)公司將停車(chē)位恢復(fù)成綠地。物業(yè)公司不服稱(chēng)，“改停車(chē)位是為了解決小區(qū)業(yè)主停車(chē)緊張，改建綠地時(shí)也曾就相關(guān)事項(xiàng)在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公示�！蔽飿I(yè)公司還提供了一張照片說(shuō)他們已經(jīng)公示了。
法院認(rèn)為小區(qū)綠地歸業(yè)主共同所有，物業(yè)公司進(jìn)行綠地改造時(shí)，必須征得小區(qū)業(yè)主的同意。最終判決物業(yè)公司拆除停車(chē)位，恢復(fù)綠地。二成功的綠地改車(chē)位案例2014年1月，某小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，經(jīng)超過(guò)三分之二以上業(yè)主同意，決定對(duì)某小區(qū)車(chē)位進(jìn)行改造。2014年4月，本案物業(yè)公司進(jìn)入該小區(qū)。在此期間，物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)簽訂《管理服務(wù)協(xié)議》，協(xié)議約定：管理服務(wù)期限為4年，自2014年6月1日起至2018年5月31日止；管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)包括門(mén)崗值勤、巡視管理、清掃保潔、機(jī)動(dòng)車(chē)輛停放秩序管理、其他委托事項(xiàng)等其他條款。物業(yè)公司進(jìn)駐后，依照該小區(qū)業(yè)主大會(huì)決議對(duì)該小區(qū)進(jìn)行改建，將該小區(qū)的5號(hào)樓至9號(hào)樓之間的綠地改為停車(chē)位。
業(yè)主鄧某認(rèn)為每位業(yè)主都有土地證，物業(yè)公司改造綠地直接到鄧某臥室（4-5號(hào)樓之間土地），為此鄧某報(bào)警，并向業(yè)委會(huì)反映，要求物業(yè)公司停止施工，并恢復(fù)原狀。因?yàn)閰f(xié)商不成，鄧某將物業(yè)公司告上法庭。
物業(yè)公司提出，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)提升改造是業(yè)主、業(yè)委會(huì)、居委會(huì)要求的，2014年5月9日進(jìn)行了公示，公告全體業(yè)主，該決議都經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)同意，鄧某不應(yīng)以個(gè)人利益損害小區(qū)整體利益，請(qǐng)求駁回鄧某訴請(qǐng)。
法院認(rèn)為，物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)簽訂的《管理服務(wù)協(xié)議》而取得管理權(quán)，根據(jù)約定有權(quán)對(duì)該小區(qū)的機(jī)動(dòng)車(chē)停放秩序進(jìn)行管理。物業(yè)公司改建停車(chē)位，是依據(jù)某小區(qū)業(yè)主大會(huì)經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意的決議進(jìn)行，該改建行為未對(duì)鄧某享有所有權(quán)的建筑物專(zhuān)有部分有所侵害。法院最終判決駁回原告鄧某的訴訟請(qǐng)求。鄧某提起上訴也未獲得法院的支持。三法理分析及對(duì)物業(yè)企業(yè)的建議按照《物權(quán)法》第七十六條第（六）項(xiàng)的規(guī)定，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
綠地改建停車(chē)位屬于《物權(quán)法》第七十六條第（六）項(xiàng)規(guī)定的應(yīng)由業(yè)主共同決定事項(xiàng)范疇。物業(yè)服務(wù)企業(yè)操作綠地改建停車(chē)位必須經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。案例一的物業(yè)服企業(yè)僅僅作了一個(gè)公示，而并未征得業(yè)主同意。案例二則征得了相關(guān)業(yè)主同意。
結(jié)合上述兩個(gè)案例的案情及法院判決，如果采用最嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)或者最完善的方式，我們認(rèn)為，物業(yè)公司在操作綠地改建停車(chē)位時(shí)應(yīng)當(dāng)注意如下事項(xiàng)：
1.物業(yè)公司“來(lái)路”合法明確。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是經(jīng)合法選聘取得物業(yè)管理權(quán)的，不論這種管理權(quán)的取得是通過(guò)招投標(biāo)方式還是通過(guò)協(xié)議選聘的方式�？傊枰戏ㄟx聘。2.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容包含車(chē)輛管理/停車(chē)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖然取得了合法的管理權(quán)，但如果服務(wù)內(nèi)容中并不包含停車(chē)管理/服務(wù)，實(shí)施車(chē)位的改建也可能涉嫌越俎代庖。3.綠地該車(chē)位經(jīng)過(guò)雙三分之二業(yè)主同意。此處強(qiáng)調(diào)三點(diǎn)：A.須經(jīng)過(guò)業(yè)主同意，僅業(yè)委會(huì)同意不可以；B.須經(jīng)過(guò)雙三分之二的業(yè)主同意，僅雙過(guò)半數(shù)業(yè)主同意不可以；C.物業(yè)公司僅僅公示一下當(dāng)然更不可以，不論公示時(shí)間有多長(zhǎng)。4.根據(jù)工程體量取得規(guī)劃、建設(shè)等部門(mén)審批，具體標(biāo)準(zhǔn)須當(dāng)?shù)卣鞴懿块T(mén)確定。5.為防止老聶頭、鄧某某等業(yè)主提出的挑戰(zhàn)甚至訴訟，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)有證據(jù)意識(shí)，綠地該車(chē)位過(guò)程中要留存好業(yè)主大會(huì)決議、公示照片、政府審批文件、物業(yè)服務(wù)合同、停車(chē)管理協(xié)議等。
