物業(yè)管理是否應(yīng)該管一些“不該管”的事呢？
幾位“業(yè)外專家”一致認為，把視為城市管理的一部分“這個認識有誤區(qū)”。他們認為，正是因為這種認識誤區(qū)，使現(xiàn)在的“變成了政府政治經(jīng)濟管理的末端” ；而且正是因為行業(yè)的“基本定位沒搞清楚”，導(dǎo)致物業(yè)管理管了許多“不該管”的事。所以，他們主張“物業(yè)管理行業(yè)需要在定位上反思”。 “物業(yè)公司是企業(yè)，不能作為行政體制的末梢而存在”�！罢桓顿M，為業(yè)主服務(wù)怎么是城市管理的一部分呢？” 那么，物業(yè)管理是否是“城市管理的一部分”，是否應(yīng)該管一些“不該管”的事呢？筆者的回答是肯定的�！皹I(yè)外專家”們之所以會提出上述偏激觀點，其根源在于缺乏對物業(yè)管理性質(zhì)科學(xué)全面的認識。當前理論界對物業(yè)管理性質(zhì)主要有兩種看法，一種觀點認為物業(yè)管理是公共行政管理；另一種看法認為物業(yè)管理是私人管理即經(jīng)營性管理。筆者認為這兩種看法都有失偏頗。因為，物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)具有明顯的二重性。物業(yè)管理企業(yè)一方面要為小區(qū)業(yè)主提供純粹私人性質(zhì)的經(jīng)營性的管理服務(wù)，從這一意義上看，物業(yè)管理具有私人有償服務(wù)性質(zhì)；另一方面，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)以增進物業(yè)區(qū)域業(yè)主或使用人的共同利益為根本宗旨，應(yīng)把物業(yè)公共管理服務(wù)作為其核心業(yè)務(wù)，并應(yīng)在物業(yè)管理各項服務(wù)中體現(xiàn)出來。所以，從本質(zhì)上講物業(yè)管理又具有社會公共管理屬性，屬于公共管理最微觀的公共事務(wù)管理層次。
我國是一個人口眾多，法治相對不十分健全，而又處于高速度城市化過程中的發(fā)展中國家，由于社會行政資源相對有限，使得一些本應(yīng)由政府承擔(dān)的城市社區(qū)管理職能得不到很好的履行，這就需要物業(yè)管理企業(yè)來加以部分補充。這樣，物業(yè)管理就自覺不自覺地扮演起了一個社會行政職能的“補漏者”的角色，從而必須管一些 “不該管”的事情。比如，住宅小區(qū)的治安秩序和交通車輛本來應(yīng)該由公安管理，但是由于城市公安部門警力相對不足，小區(qū)業(yè)主為了有效維持秩序，加強車輛車場管理，就將這些職能部分交由物業(yè)保安來履行。深圳物業(yè)管理的發(fā)展歷史可以證明這一點。
早先，深圳住宅區(qū)的物業(yè)管理也存在著多頭管理的現(xiàn)象，如居委會管衛(wèi)生，派出所派出保安管車場。政出多門，使得出了問題找不到具體人員負責(zé)，管理效率極為低下，業(yè)主、住戶意見大，不滿意，物業(yè)管理企業(yè)也經(jīng)常為此“背黑鍋”。針對這種情況，1990年深圳開始在蓮花二村實施一體化管理，包括小區(qū)內(nèi)的機電維修、物業(yè)維護、治安秩序、綠化、衛(wèi)生、水電、社區(qū)文化等都由物業(yè)管理單位負責(zé)管理，業(yè)主、住戶有事只找一個單位，出了問題由一個部門負主要責(zé)任，職責(zé)分明，避免了扯皮推諉現(xiàn)象，提高了管理效率。
確實，規(guī)范物業(yè)管理市場，首先必須科學(xué)、準確地為參與物業(yè)管理市場的各個民事主體進行定位。在現(xiàn)實中，由于法律、政府和社會乃至理論界對物業(yè)管理的定位不十分確定，使物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營方向搖擺不定。很明顯，物業(yè)管理公司只能具備管理服務(wù)人的主體資格，只有業(yè)主才具有管理人這種資格。因而，物業(yè)公司必須為委托管理方--業(yè)主服務(wù)，這是天經(jīng)地義的。但我們必須深刻地認識到，過去我國實行的是計劃經(jīng)濟，政府包打天下，政府的行政行為滲透到了社會的方方面面。但隨著政府職能轉(zhuǎn)變和體制體制的不斷創(chuàng)新，如物業(yè)管理這些過去由政府、單位管理的事務(wù)，在政府逐步退出后交由企業(yè)社會化管理，由市場來調(diào)節(jié)。但這絕不意味著物業(yè)管理這一塊政府就完全不管不問，也不意味著企業(yè)化、市場化、專業(yè)化的物業(yè)管理就完全獨立于政府城市管理這盤大棋之外。
從近年來各地政府對物業(yè)管理及社區(qū)的管理力度逐步強化的發(fā)展動向來看，物業(yè)管理作為城市管理的重要部分的分量是越來越重，只是與過去相比其實現(xiàn)管理目的的形式與途徑有了很大的不同。比如，過去政府對物業(yè)管理企業(yè)主要是實行主管部門行政管理，而如今則主要是通過行業(yè)協(xié)會自律。而對社區(qū)及業(yè)主委員會的管理，如今則主要通過社區(qū)居民自治。以深圳為例，如今社區(qū)及物業(yè)管理的就包括發(fā)展商、物業(yè)管理企業(yè)、居民委員會、社區(qū)工作站、業(yè)主委員會、政府主管部門，以及街道辦、公安派出所等等。
