案例掃描
遼寧某市小區(qū)辦在受理開發(fā)商入住備案手續(xù)時，發(fā)現該建筑面積為26萬平方米的住宅項目，開發(fā)商提供物業(yè)管理用房為1套建筑面積140平方米的住宅，遂依據《遼寧省物業(yè)管理條例》第二十三條之規(guī)定，“建設單位應當按照建筑面積不少于建設工程項目總建筑面積的3‰配置物業(yè)管理用房，物業(yè)管理用房最低建筑面積標準由省建設行政主管部門規(guī)定”，告知開發(fā)商應配置物業(yè)管理用房面積應為780平方米，目前尚缺640平方米左右，指出其所配置的物業(yè)管理用房嚴重不足。但開發(fā)商認為，其所配置的物業(yè)管理用房面積已遠遠高于《遼寧省物業(yè)管理條例》第二十三條之規(guī)定。其理由是，除該套140平方米的住宅外，在規(guī)劃設計中還有大量的物業(yè)配套設備設施使用的設備間，如電梯設備間、監(jiān)控室、泵房等，且稱雖未詳細統(tǒng)計其面積，但肯定要大于780平方米。雙方僵持不下。
○物業(yè)管理用房的定義及權利主體
其實，本事件雙方爭議的問題實質不難確定，即什么是物業(yè)管理用房，以及物業(yè)管理用房的適用范圍。
物業(yè)管理用房定義。
關于物業(yè)管理用房的定義，目前從國家層面看，無論是現行法律法規(guī)、還是規(guī)章政策均未做出明確規(guī)定。
從地方層面看，對物業(yè)管理用房從用途上的定義，最早見于1998年7月29日廣東省第九屆人民代表大會常務委員會第四次會議通過的《廣東省物業(yè)管理條例》第三十八條第三款“物業(yè)服務用房的所有權依法屬于全體業(yè)主，專用于物業(yè)管理服務工作，不得挪作他用�！痹摽钤�2008年11月28日廣東省第十一屆人民代表大會常務委員會第七次會議修訂《廣東省物業(yè)管理條例》中仍予以保留。通過此款表述確定物業(yè)服務用房（即物業(yè)管理用房，以下統(tǒng)稱為物業(yè)管理用房）為專用于物業(yè)管理服務工作的房屋。
其后，天津市人民政府辦公廳2014年12月30日頒發(fā)《天津市物業(yè)管理用房管理辦法》，對物業(yè)管理用房給予更加明確的定義，該辦法第三條規(guī)定“物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，用于物業(yè)管理服務活動和業(yè)主活動。”該條從用途上明確了物業(yè)管理用房是用于物業(yè)管理服務活動和業(yè)主活動的房屋，且確定物業(yè)管理用房的權屬為全體業(yè)主所有。
根據《物業(yè)管理條例》第三十條“建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)管理用房”之規(guī)定，建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》第八條有關公用建筑面積的組成第一項“電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積”之規(guī)定，以及《住宅設計規(guī)范》（GB50096-2011）2.0.25 附建公共用房“附于住宅主體建筑的公共用房，包括物業(yè)管理用房、符合噪聲標準的設備用房、中小型商業(yè)用房、不產生油煙的餐飲用房等”之規(guī)定，可以認定物業(yè)管理用房為由開發(fā)建設單位所提供的公共用房。
參照地方性物業(yè)管理規(guī)定，如《廣東省物業(yè)管理條例》第三十八條“建設單位應當按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積2‰的比例，在物業(yè)管理區(qū)域內配置物業(yè)服務用房，最低不少于50平方米，最高不超過300平方米；其中，業(yè)主委員會辦公用房最低不少于10平方米，最高不超過60平方米”以及《江蘇省物業(yè)管理條例》第三十五條“新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內，建設單位應當按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)服務用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無償移交。其中，用于業(yè)主委員會議事活動用房的，應當按照配置物業(yè)服務用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置”，“集中建設的保障性住房還應當按照不低于總建筑面積千分之三增加配置物業(yè)服務經營性用房，收益用于彌補物業(yè)服務費不足”，“配置物業(yè)服務用房、業(yè)主委員會議事活動用房、物業(yè)服務經營性用房的具體標準，由設區(qū)的市人民政府制定”等規(guī)定，可以認定物業(yè)管理用房包括物業(yè)管理服務用房、業(yè)主委員會議事活動用房和物業(yè)服務經營性用房等。
根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》第八條有關公用建筑面積的組成第一項規(guī)定，“電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積”，以及第九條中雖規(guī)定的公用建筑面積計算方法“整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內建筑面積之和，并拓除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積�！蔽飿I(yè)管理用房作為在“功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房”為可分攤的公用建筑面積，已由全體房屋買受人分擔其成本與費用，開發(fā)建設單位理應“無償移交”或“無償配置”。
綜合以上內容，筆者認為，物業(yè)管理用房的定義應表述為：物業(yè)管理用房是指開發(fā)建設單位根據規(guī)劃許可有關規(guī)定，配置并無償轉讓給業(yè)主，用作物業(yè)管理辦公、業(yè)主委員會議事、服務經營等活動的用房。
其中物業(yè)管理辦公用房的功能為日常辦公、客戶服務、秩序維護、安全監(jiān)控、存放工具材料等；業(yè)主委員會議事用房的功能為日常辦公、會議討論、檔案管理等；服務經營性用房的功能為文化娛樂、有償服務、多種經營等。
物業(yè)管理用房權利主體。
《中華人民共和國物權法》第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有；《物業(yè)管理條例》第三十八條規(guī)定，“物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途�！薄斗课莸怯涋k法》第三十一條規(guī)定，“房地產開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權初始登記時，應當對建筑區(qū)劃內依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權屬證書�！笨梢姡飿I(yè)管理用房屬于業(yè)主所有。
但需要注意的是，依據建筑物區(qū)分所有權理論，在住宅小區(qū)情形下，業(yè)主對物業(yè)管理用房所享有的所有權不是民法上的單一所有權，而是建筑物區(qū)分所有權，物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，全體業(yè)主是物業(yè)管理用房的所有權人。
全體業(yè)主享有基于建筑物區(qū)分所有權而派生出來的對物業(yè)管理用房的共有權和共同管理權。物業(yè)服務企業(yè)在接受業(yè)主委托，待物業(yè)服務合同生效后，享有一定程度的某些內容的共同管理權，如對物業(yè)管理用房的使用權，但不享有收益權和處分權。因此《物業(yè)管理條例》第三十八條規(guī)定，未經業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。在特定情況下，如物業(yè)管理用房確有空余，不改變用途，就會造成資源的閑置浪費，物業(yè)服務企業(yè)則應根據《物業(yè)管理條例》第五十五條規(guī)定經業(yè)主大會同意并辦理相應手續(xù)后，可以改變物業(yè)管理用房的用途。
開發(fā)建設單位自辦理入住之日起，已將物業(yè)管理用房“無償移交”給全體業(yè)主，不再對其享有所有權，只能以業(yè)主身份享有共有權和共同管理權。物業(yè)管理用房不是為某一業(yè)主單獨所有，而是由全體業(yè)主共有。因此，無論開發(fā)建設單位，還是個體業(yè)主都無權獨自支配物業(yè)管理用房。
○物業(yè)管理用房的適用范圍
該案例中，開發(fā)商認為，其所配置的物業(yè)管理用房面積已遠遠高于《遼寧省物業(yè)管理條例》第二十三條之規(guī)定。其理由是，除該套140平方米的住宅外，在規(guī)劃設計中還有大量的物業(yè)配套設備設施使用的設備間，如電梯設備間、監(jiān)控室、泵房等，且稱雖未詳細統(tǒng)計其面積，但肯定要大于780平方米。其實，該開發(fā)商所言的物業(yè)配套設備設施使用的設備間，如電梯設備間、監(jiān)控室、泵房等不是物業(yè)管理用房，而是物業(yè)用房。
物業(yè)用房的基本概念。
物業(yè)用房，也稱物業(yè)設備設施用房或設備間。物業(yè)用房主要是指物業(yè)配套設備設施正常運轉與使用所需要的房屋。
物業(yè)配套設備設施主要是指物業(yè)的共用設備、共用設施。根據《住宅專項維修資金管理辦法》第三條規(guī)定，共用設施設備，是指根據法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。依據國家建設部《物業(yè)承接查驗辦法》第十六條規(guī)定，共用設備一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；共用設施一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監(jiān)控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業(yè)服務用房等。其中的許多設施設備的正常運轉與使用不可裸露于自然環(huán)境下，必須需要一定的房屋空間。為了保證上述共用設施設備的正常運轉與使用，為業(yè)主和使用人提供安全、舒適的工作、生活條件，許多共用設施設備是需要在一定的房屋空間中放置、運行的，甚至需要一定的溫度、濕度條件保障，如電梯間、監(jiān)控室、配電房、泵房等。因此，在設計規(guī)劃中即有了相應的規(guī)范要求，便有了物業(yè)用房這一基本概念。
物業(yè)管理用房與物業(yè)用房的區(qū)別。
物業(yè)管理用房與物業(yè)用房有很大區(qū)別，這主要表現在使用主體、功能上。
物業(yè)管理用房與物業(yè)用房在使用主體上的區(qū)別主要為：物業(yè)管理用房的使用主體是人，具體說，是業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人；而物業(yè)用房的使用主體是物，即共用設施設備。
物業(yè)管理用房與物業(yè)用房在功能上的區(qū)別主要為：物業(yè)用房，是為上述共用設施設備所提供的房屋空間，即設備間，屬于《住宅設計規(guī)范》（GB50096-2011）“2.0.25 附建公共用房”，是設計規(guī)劃的重要組成部分，其功能主要是滿足共用設施設備的正常運轉與使用，而物業(yè)管理用房的主要功能是滿足物業(yè)管理辦公、業(yè)主委員會議事、服務經營的需要。
因此，物業(yè)用房與前述物業(yè)管理用房定義不符，不能視為物業(yè)管理用房。前述案例中，開發(fā)商以物業(yè)用房代替物業(yè)管理用房的想法是不能成立的，也是政府主管部門不能允許的，更是全體業(yè)主不能答應的。開發(fā)商如固執(zhí)己見，就是對全體業(yè)主權益的侵犯，全體業(yè)主有權通過司法訴訟等手段維護自身合法權益。
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