剛剛過去的2017年，是物業(yè)管理行業(yè)站在風(fēng)口上的一年。資本市場上，祈福生活服務(wù)香港上市，保利物業(yè)等眾多物業(yè)服務(wù)企業(yè)陸續(xù)掛牌新三板，更具有劃時代意義的是南都物業(yè)通過發(fā)審會審核并于2017年底領(lǐng)取IPO批文。在資本逐利的年代，物業(yè)管理行業(yè)正逐漸成為市場的新興熱點。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)近年頻頻受到資本關(guān)注
自2014年彩生活登陸港交所上市以來，陸續(xù)有多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)登陸港股及新三板。2017年12月5日，南都物業(yè)IPO通過發(fā)審會并于當(dāng)年12月29日領(lǐng)取發(fā)行批文，標(biāo)志著南都物業(yè)即將成為首家在國內(nèi)A股市場掛牌上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。另據(jù)統(tǒng)計，截至目前共有57家物業(yè)服務(wù)企業(yè)掛牌新三板。
從目前已經(jīng)或即將登陸資本市場的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以分為兩大類：一類是以彩生活、綠城服務(wù)等為代表的房地產(chǎn)系物業(yè)服務(wù)企業(yè)。目前，物業(yè)管理行業(yè)的增量物業(yè)管理規(guī)模主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年新建和銷售的物業(yè)組成，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及相關(guān)法規(guī)，在業(yè)主及業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，先由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署前期物業(yè)服務(wù)合同。此類物業(yè)服務(wù)企業(yè)依托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的支持，可以每年新增大量物業(yè)管理規(guī)模。
其中代表性的彩生活自2014年上市以來，營收持續(xù)高速增長，從上市前2013年的2.33億元增長至2016年的13.43億元，年復(fù)合增長率達到79.3%。物業(yè)管理面積也從上市前2013年的0.91億平方米增長至2016年的3.95億平方米，年復(fù)合增長率達到63.1%。
另一類是以南都物業(yè)、中奧到家為代表的第三方物業(yè)系物業(yè)服務(wù)企業(yè)，此類物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為母公司支持，完全依靠自身的品牌、物業(yè)管理能力，在市場上尋找存量物業(yè)，并通過專業(yè)化的管理策略與其他開發(fā)企業(yè)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，拓展服務(wù)對象。相對來講，此類企業(yè)的資金實力與房地產(chǎn)系相比，處于劣勢，但優(yōu)勢在于不依賴房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，獨立性強，且第三方的身份對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不會產(chǎn)生品牌侵蝕，和中小開發(fā)企業(yè)比較容易產(chǎn)生合作關(guān)系，同樣有利于規(guī)模擴張。
上市對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的改變
如一般上市公司一樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在改制上市過程中，對于公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)、規(guī)范治理、信息披露、內(nèi)部控制、財務(wù)制度建設(shè)等，是一次全方位的有效合理規(guī)范，另外品牌價值也是一次有效提升。同時，絕大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)將IPO募集資金用于信息化升級改造項目，這有利于在全社會移動互聯(lián)及大數(shù)據(jù)的背景下，建立統(tǒng)一的平臺來全面實現(xiàn)各物業(yè)管理項目在物業(yè)管理過程中的質(zhì)量把控，并且建立統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，利于后續(xù)端口的拓展，也利于收據(jù)數(shù)據(jù)以便為業(yè)主提供包括社區(qū)O2O等增值服務(wù)。更為重要的是，上市有利于擴大規(guī)模效應(yīng)，提升市場占有率及市場競爭力，除IPO募集資金外，利用資本市場再融資等手段擴展自身規(guī)模，進行行業(yè)內(nèi)的整合并購。例如彩生活利用自身“物業(yè)第一股”的概念，自上市以來已經(jīng)進行了多次收購，包括收購開元國際、萬達物業(yè)等，不斷擴大自身管理物業(yè)規(guī)模。
行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與資本市場發(fā)展前景
目前，物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展過程中呈現(xiàn)出以下幾個特點：
屬于勞動密集型行業(yè)，優(yōu)勢企業(yè)的地域性與規(guī)模性特點明顯
物業(yè)管理行業(yè)屬于典型的勞動力密集型行業(yè)，秩序維護、清潔、園藝等基礎(chǔ)服務(wù)專業(yè)化程度不高，需要大量的勞動工人，而物業(yè)服務(wù)的收費又相對固定，近年勞動力成本上漲迅速，單位勞動力的創(chuàng)造效益有限。而行業(yè)龍頭企業(yè)在依靠規(guī)模效應(yīng)及在優(yōu)勢區(qū)域內(nèi)多年深耕累積的良好口碑及經(jīng)營能力，優(yōu)勢明顯。
行業(yè)發(fā)展空間廣闊
物業(yè)管理行業(yè)伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)出現(xiàn)，發(fā)展的根本驅(qū)動來自于我國城鎮(zhèn)化水平及人均可支配收入的提升。2003年9月1日，國務(wù)院頒布《物業(yè)管理條例》，這標(biāo)志著物業(yè)管理行業(yè)步入新的階段。2007年-2017年，我國每年新建成商品住宅平均約6.9億平方米，未來一段時間內(nèi)，還將保持一定新增規(guī)模，這意味著每年新增大約同等面積的物業(yè)管理規(guī)模，預(yù)計2018年全行業(yè)管理面積將超過200億平方米，總市場規(guī)模將超過萬億元，行業(yè)發(fā)展空間十分廣闊。
發(fā)展速度快
根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2017中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)報告》，截止2016年底，全國物業(yè)管理面積約為185.1億平方米，較2012年底的145.3億平方米增長了約27.4%，行業(yè)物業(yè)管理規(guī)模持續(xù)擴大。同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量和從業(yè)人員也快速增長。截止2016年底，全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)約10萬家，從業(yè)人員約1100萬人，分別比2012年底的7.1萬家和250.1萬人增加約40.8%和439.8%。
行業(yè)集中度較低，但整合趨勢明顯
盡管經(jīng)過30余年的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)已逐步形成規(guī)�；\作和品牌化管理，并誕生了眾多行業(yè)龍頭企業(yè)，但物業(yè)管理行業(yè)由于進入門檻低、地域性強等特點，仍處于市場較為分散的初級階段。近年，伴隨著資本的進入及技術(shù)與管理的更新，優(yōu)勝劣汰的趨勢明顯，根據(jù)《2017中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)報告》，百強企業(yè)的管理面積由2013年的19.7億平方米上升到2016年的54.5億平方米，且百強企業(yè)管理面積占全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理面積的比例由2013年的13.6%上升至2016年的29.4%，單單2015年百強企業(yè)總計收購200余家同行業(yè)企業(yè)行業(yè)集中度在不斷提高。
基于以上特點，預(yù)計未來將有大量物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過并購重組的方式擴大自身規(guī)模，同時也將有更多的物業(yè)服務(wù)類企業(yè)通過登陸資本市場獲取資金來進行并購整合，從而實現(xiàn)規(guī)�；\營，提升市場競爭力。
上市關(guān)鍵問題及上市后對行業(yè)整體影響
房地產(chǎn)開發(fā)是物業(yè)管理行業(yè)重要的上游產(chǎn)業(yè)，物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)中絕大多數(shù)屬于開發(fā)商系，但正是由于依賴于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，除了大部分物業(yè)管理規(guī)模來自于開發(fā)商自建物業(yè)以外，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了營銷，把物業(yè)服務(wù)作為銷售商品房的增值服務(wù)，壓低了物業(yè)服務(wù)的收費價格。但這樣一來，由于IPO特別是A股IPO將關(guān)聯(lián)交易作為審核關(guān)注問題的重中之重，難以避免造成房地產(chǎn)系的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與上游房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)聯(lián)交易。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主委員會成立之前可以依賴母公司獲取客戶資源，且在未來持續(xù)時間內(nèi)，關(guān)聯(lián)交易的比例無法降低。這也是房地產(chǎn)系物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以通過A股IPO審核的硬傷，除非關(guān)聯(lián)交易比例較低，且未來更多通過委托管理存量物業(yè)的方式減少關(guān)聯(lián)交易占比。
反之，第三方系物業(yè)服務(wù)企業(yè)由于獨立性強，在當(dāng)前審核條件下，登陸A股的機會較大。從行業(yè)發(fā)展的趨勢來看，隨著整個房地產(chǎn)市場逐步由增量到存量過渡，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也將逐步擺脫對房地產(chǎn)開發(fā)商的依賴，更多依靠自身在業(yè)內(nèi)并購整合或是拓展管理規(guī)模，也將有更多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)登陸A股市場。上市之后資本和人才的虹吸效應(yīng)，導(dǎo)致并購整合也將更為迅猛，行業(yè)集中度不斷提高。并且在行業(yè)管理逐步規(guī)范、管理水平及優(yōu)勢企業(yè)收費溢價不斷提高的趨勢下，物業(yè)服務(wù)這個傳統(tǒng)行業(yè)也將迸發(fā)出更強的市場吸引力。
來源：中國物業(yè)管理協(xié)會
