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      1. 物業(yè)公司
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        >> 物業(yè)公司管理制度
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        業(yè)委會(huì)向左物業(yè)向右 社區(qū)管理如何合作共贏
        作者:昭通弘彩物業(yè)  來源:本站  發(fā)表時(shí)間:2018/8/15 9:57:36  點(diǎn)擊:1340

        3年前,“加強(qiáng)小區(qū)建設(shè)和管理”成為當(dāng)年惠州市人大唯一立項(xiàng)議案交由市政府辦理,其中對(duì)于小區(qū)自治提出了要求,推進(jìn)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的成立。至去年底,全市223個(gè)住宅小區(qū)成立業(yè)委會(huì),另有87個(gè)住宅小區(qū)成功成立籌備組。

         

        3年后,在小區(qū)業(yè)委會(huì)覆蓋率不斷增長(zhǎng)的背景下,社區(qū)矛盾卻出現(xiàn)了多發(fā)周期。僅在過去的2017年一季度,水口翠湖雅苑、下角御景花園、江北江畔花園、博羅駿園春天等多個(gè)小區(qū)就因?yàn)闃I(yè)委會(huì)籌建,以及業(yè)委會(huì)解聘物管而產(chǎn)生糾紛。

         

        無法回避的一個(gè)問題是,在當(dāng)前社區(qū)業(yè)委會(huì)的籌建過程中,相對(duì)于業(yè)主自治的訴求,更多的社區(qū)仍是處在應(yīng)對(duì)小區(qū)的矛盾事務(wù)而被動(dòng)成立。在記者走訪中,“成立業(yè)委會(huì)解聘物業(yè)”成為眾多業(yè)主回答為何要籌建業(yè)委會(huì)的唯一答案。而值得關(guān)注的是,成立業(yè)委會(huì)解聘物業(yè),這代表著既得利益的打破,矛盾將難以調(diào)和。

         

        如何改變這一局面?惠州市房產(chǎn)局局長(zhǎng)袁貴平直言,遵循相關(guān)行業(yè)法律法規(guī)是基礎(chǔ),無論是業(yè)委會(huì)的成立,還是延伸到社區(qū)管理過程中的物業(yè)選聘或解聘,各項(xiàng)流程都需依法依規(guī)。

         

        作為物業(yè)管理行業(yè)的直接管理者,該局物業(yè)管理科科長(zhǎng)李克立表示,將建立起規(guī)范的準(zhǔn)入準(zhǔn)出機(jī)制,類似于前期實(shí)施的前期物業(yè)招投標(biāo)辦法,老舊小區(qū)的管理也將引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。“服務(wù)好有競(jìng)爭(zhēng)力的上,頻繁被業(yè)主投訴的撤場(chǎng)!

         

        A 現(xiàn)象

         

        多小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)交接難

         

        2014年,惠州市十一屆人大四次會(huì)議將《關(guān)于加強(qiáng)小區(qū)建設(shè)和管理的議案》列為大會(huì)議案交由市政府辦理。兩年多以來,社區(qū)業(yè)委會(huì)覆蓋、老舊小區(qū)電梯加裝等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)各項(xiàng)工作扎實(shí)推進(jìn)。其中,社區(qū)業(yè)委會(huì)籌建由于涉及到多方權(quán)益受到廣泛關(guān)注。

         

        人大議案對(duì)近年來社區(qū)業(yè)主委員會(huì)覆蓋率的增長(zhǎng)也提出明確要求:從2015年的近三成比例逐步增長(zhǎng)至九成左右。而隨著該項(xiàng)工作的深入,截至去年底,惠州全市已有223個(gè)住宅小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)。另有87個(gè)住宅小區(qū)成立了業(yè)主大會(huì)籌備組,正在按法定程序推進(jìn)成立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)工作。

         

        “盡管業(yè)委會(huì)的籌建比例增長(zhǎng)明顯,但實(shí)現(xiàn)小區(qū)單位的自治局面還有很長(zhǎng)一段路!笔腥舜笞h案工作小組相關(guān)負(fù)責(zé)人嚴(yán)育軍在采訪中介紹,從當(dāng)前業(yè)委會(huì)的籌建情況來看,被動(dòng)成立的居多,為了應(yīng)對(duì)小區(qū)的矛盾事務(wù)而成立。這實(shí)際上背離了成立業(yè)委會(huì)實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治、保障業(yè)主權(quán)利的初衷。

         

        一位活躍在基層管理工作領(lǐng)域的社會(huì)人士表示,一方面社區(qū)業(yè)委會(huì)的籌建完善社區(qū)的長(zhǎng)效治理過程,但另一方面,在短期內(nèi),業(yè)主籌建業(yè)委會(huì)十有八九是基于對(duì)當(dāng)前小區(qū)物業(yè)管理公司的不滿意,希望成立業(yè)委會(huì)解聘物管。

         

        “很顯然,利益被動(dòng)搖的物業(yè)公司肯定不會(huì)輕易退出。能不能順利交接成為焦點(diǎn)!痹撋鐣(huì)人士直言,一旦舊物管不撤場(chǎng),業(yè)委會(huì)新選聘的物管進(jìn)不來,就很容易出現(xiàn)社區(qū)糾紛。

         

        事實(shí)上,該局面在當(dāng)前的惠州社區(qū)運(yùn)轉(zhuǎn)過程中已開始逐步出現(xiàn)。

         

        3月中下旬,在惠城下角的鵬達(dá)御景灣小區(qū),業(yè)委會(huì)選聘新物業(yè)公司后,長(zhǎng)期無法進(jìn)場(chǎng)交接,業(yè)委會(huì)聘請(qǐng)保安公司封存了老物業(yè)公司辦公室和車輛進(jìn)出口,導(dǎo)致社區(qū)停水停電等,社區(qū)業(yè)主正常生活受到嚴(yán)重影響。

         

        2月份,博羅縣羅浮山區(qū)域的駿園春天社區(qū)業(yè)主在與物管長(zhǎng)期的拉鋸戰(zhàn)之后,選聘新物業(yè)管理公司進(jìn)場(chǎng)。然而直至3月中旬,新物業(yè)公司黃姓經(jīng)理在受訪時(shí)仍表示工作難以開展,原物管的所有資料拿不到,工作基本處于癱瘓狀態(tài)。

         

        在惠城水口區(qū)域的翠湖雅苑社區(qū),業(yè)委會(huì)與物業(yè)管理公司的對(duì)峙同樣響著社區(qū)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

         

        B 破局

         

        解聘新聘需合法合規(guī)

         

        實(shí)際上,這僅僅只是目前社區(qū)矛盾走向公開化的幾個(gè)小區(qū),記者在走訪過程中了解到,江畔花園、中信水岸城等多家小區(qū)正在進(jìn)入業(yè)委會(huì)籌建程序,小區(qū)業(yè)主同樣表達(dá)了對(duì)現(xiàn)有物業(yè)管理的不滿。

         

        另外,在佳兆業(yè)中心、方直城市時(shí)代等多個(gè)社區(qū)QQ交流群,記者也發(fā)現(xiàn),多數(shù)業(yè)主提出希望現(xiàn)有物業(yè)管理能夠得到改進(jìn),也在積極倡導(dǎo)成立業(yè)委會(huì)與物管制衡。

         

        當(dāng)前,隨著人大議案進(jìn)入驗(yàn)收年。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的籌建工作也將得到加快。然而,類似御景花園等小區(qū)出現(xiàn)的業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間的矛盾,以及新舊物業(yè)交接過程中所產(chǎn)生的糾紛,如果解決不好,后續(xù)矛盾將不斷激化。

         

        如何逐步理順和緩和這些矛盾?市房產(chǎn)局黨組書記、局長(zhǎng)袁貴平在面對(duì)記者的詢問時(shí)直言:需要依法依規(guī)。

         

        他說,無論是社區(qū)業(yè)主委員會(huì)的籌備和成立,還是業(yè)委會(huì)成立之后召開業(yè)主大會(huì)續(xù)聘或解聘物業(yè)管理公司,在相關(guān)的法律法規(guī)中都有明確的先后順序和權(quán)責(zé)分工,主管部門和社區(qū)業(yè)主都必須按照既定的法定程序依法依規(guī)來實(shí)施。

         

        具體到當(dāng)前鵬達(dá)御景花園、翠湖雅苑等小區(qū)出現(xiàn)的糾紛如何解決。“說到底還是是否合法合規(guī)的問題!弊鳛槲飿I(yè)管理部門負(fù)責(zé)人,市房產(chǎn)局物業(yè)管理科科長(zhǎng)李克立介紹,只要社區(qū)業(yè)委會(huì)在成立過程中,以及責(zé)權(quán)行駛過程中都遵循相關(guān)法規(guī),物業(yè)公司是沒有理由不撤離的。他介紹,在行業(yè)監(jiān)管環(huán)節(jié),對(duì)于拒不撤場(chǎng)的物業(yè)公司,按照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》可處以最高15萬的罰款,情節(jié)嚴(yán)重的將吊銷違規(guī)公司的從業(yè)資質(zhì)。

         

        剛剛在月初順利完成小區(qū)新舊物業(yè)更迭的大亞灣星河半島社區(qū)業(yè)委會(huì)主任于安榮也介紹,盡管經(jīng)歷了一年多的拉鋸,在小區(qū)在選聘新物管的過程中,原物業(yè)公司彩生活也不愿撤場(chǎng),但一切都是按照合規(guī)的流程,不得不走!霸谛袠I(yè)監(jiān)管環(huán)節(jié)已經(jīng)有明確的準(zhǔn)入準(zhǔn)出原則,業(yè)主合法合規(guī)就錯(cuò)不了。”她說。

         

        觀察眼

         

        健全市場(chǎng)機(jī)制

         

        完善社區(qū)自治

         

        剛剛過去的3月份,惠州市密集出現(xiàn)了御景花園、翠湖雅苑等多個(gè)小區(qū)的物業(yè)糾紛事件。事實(shí)上,由于物業(yè)管理不善、服務(wù)不佳,物業(yè)費(fèi)上漲等爭(zhēng)議,社區(qū)矛盾從來就不是新鮮事。

         

        在筆者的采訪過程中,一份惠州市政法委主導(dǎo)的御景花園業(yè)主和物業(yè)的協(xié)調(diào)會(huì)議要義引起筆者重視,其中內(nèi)容顯示,社區(qū)業(yè)主成立業(yè)委會(huì),舉行業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)公司,但在新舊物業(yè)交接過程中原物管拒撤離,新物管無法進(jìn)場(chǎng)。進(jìn)而導(dǎo)致矛盾的激化。

         

        具體到為何拒絕離場(chǎng),舊物管指該小區(qū)業(yè)委會(huì)成立、以及解聘流程不合法。

         

        不同于以往的物業(yè)費(fèi)太高被投訴、小區(qū)垃圾沒清理被投訴……隨著社區(qū)業(yè)委會(huì)成立后,解聘舊物管所帶來的是直接動(dòng)了舊物管的“飯碗”。這就出現(xiàn)了多個(gè)社區(qū)出現(xiàn)爭(zhēng)端的事件。

         

        結(jié)合小區(qū)建設(shè)和管理人大議案的深入實(shí)施,社區(qū)業(yè)主委員會(huì)組成的比例不斷增加?深A(yù)見的是,服務(wù)不好的物業(yè)公司被替換,有競(jìng)爭(zhēng)力、能夠受到業(yè)主認(rèn)可和歡迎的新物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐管理,而被動(dòng)搖了既定利益的原物管必然采取各種手段進(jìn)行阻撓,進(jìn)而出現(xiàn)糾紛。然而在筆者看來,這種糾紛的出現(xiàn)正代表著社區(qū)自治的進(jìn)步。

         

        筆者認(rèn)為,在當(dāng)前這種社區(qū)自治的推進(jìn)陣痛期,作為政府主管部門在行業(yè)監(jiān)管機(jī)制上需要逐步完善。對(duì)于形式社區(qū)自治責(zé)權(quán)的業(yè)委會(huì),從籌備成立的各個(gè)環(huán)節(jié),以及成立后行使選聘、解聘物業(yè)公司等權(quán)力時(shí)有法可依、有章可循。同時(shí)也建立起針對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的準(zhǔn)入準(zhǔn)出準(zhǔn)則,遵循市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的原則,讓服務(wù)好的企業(yè)進(jìn)駐社區(qū)管理,對(duì)于不愿撤離的企業(yè)也有剛性的懲處措施予以清退。

         

        具體到社區(qū)物業(yè)管理這一行業(yè)的發(fā)展,類似于兩年前(2015年)惠州前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的實(shí)施,引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制打破社區(qū)管理中出現(xiàn)的“父建子管”,當(dāng)前的業(yè)主委員會(huì)推動(dòng)的社區(qū)自治則為市場(chǎng)引入了再選擇的機(jī)會(huì),有效建立起市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。讓物業(yè)企業(yè)在社區(qū)管理過程中保持敬畏感,只有不斷提升自身的服務(wù)水平獲取得社區(qū)業(yè)主的認(rèn)可才能實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效經(jīng)營(yíng)。同時(shí)也將有效加劇行業(yè)的優(yōu)勝劣汰進(jìn)程,逐步推動(dòng)城市社區(qū)自治的完善。

         

        來源:南方日?qǐng)?bào)


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