業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿，能不能以此為由拒交物業(yè)費(fèi)？記者昨日梳理廣東法院近年來審理的多宗物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件發(fā)現(xiàn)，業(yè)主因不交物業(yè)費(fèi)被告上法庭的案件比重較大，其中業(yè)主一方在應(yīng)訴時給出的理由五花八門，有的是因?yàn)槲飿I(yè)打掃樓道衛(wèi)生不干凈、有的是因?yàn)檎也坏酵＼囄�、有的是因�(yàn)闃巧下┧⒂械氖且驗(yàn)槲飿I(yè)收費(fèi)太高服務(wù)卻不達(dá)標(biāo)等等。不過，這些理由最終并非都能獲得法院的認(rèn)可，多起案件最終都是判決業(yè)主需補(bǔ)交物業(yè)費(fèi)。
受訪法官指出，物業(yè)費(fèi)是業(yè)主在物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定履行物業(yè)管理服務(wù)后應(yīng)當(dāng)給付的對價。依據(jù)法律規(guī)定，經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，法院應(yīng)予支持。但如有證據(jù)證明物業(yè)公司未按約提供服務(wù)的，業(yè)主可少交物業(yè)費(fèi)。
多年前，蔡某購買了汕頭某小區(qū)多套房產(chǎn)，當(dāng)時與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為住宅按每月每平方米0.45元計收，商鋪按每月每平方米1.2元計收。但實(shí)際上，物業(yè)公司以每月每平方米1元向蔡某收取物業(yè)費(fèi)，若業(yè)主逾期交納則每天按0.1%收取滯納金。
協(xié)議簽訂后，蔡某當(dāng)月一次性向物業(yè)公司交納1年的物業(yè)費(fèi)。但自2009年3月起，蔡某名下一套房產(chǎn)沒有交納物業(yè)費(fèi)，而其余7套房產(chǎn)自2011年8月起也沒有交納物業(yè)費(fèi)，截至2014年10月，這幾套房產(chǎn)累計拖欠物業(yè)費(fèi)16110元。物業(yè)公司一紙訴狀將蔡某告上法院，要求交納拖欠的物業(yè)費(fèi)并支付滯納金。
法庭上，蔡某提起反訴，他指出物業(yè)公司違反《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，沒有按約定每天提供上門清掃生活垃圾及小區(qū)內(nèi)公共場所清掃等服務(wù)，且商鋪門前被非法設(shè)置為收費(fèi)停車場，因此他才停止交物業(yè)費(fèi)。對此，物業(yè)公司承認(rèn)自2014年蔡某沒有交納物業(yè)費(fèi)后，可能沒有為他清理垃圾，但停車場不是物業(yè)公司設(shè)置收費(fèi)的。
一審法院審理后認(rèn)為，物業(yè)公司、蔡某簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》是有效合同，應(yīng)受法律保護(hù)，并對雙方當(dāng)事人有法律約束力。物業(yè)公司按協(xié)議約定為蔡某提供物業(yè)管理服務(wù)，蔡某拖欠物業(yè)費(fèi)屬于違約行為，物業(yè)公司要求蔡某付還拖欠的物業(yè)費(fèi)，合理合法，予以支持。但鑒于物業(yè)公司在管理服務(wù)上存在不足，因此判決駁回要求蔡某支付滯納金的訴求。
蔡某不服一審判決，提起上訴。汕頭中院審理后認(rèn)為，業(yè)主管領(lǐng)物業(yè)后，客觀上已接受了物業(yè)公司的基本物業(yè)服務(wù)，蔡某的房產(chǎn)處于物業(yè)管理區(qū)域之內(nèi)，應(yīng)按約定履行交納義務(wù)。但物業(yè)公司確實(shí)存在保安巡邏、衛(wèi)生保潔不到位等情形，依據(jù)廣東省高級人民法院關(guān)于“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未完全履行合同義務(wù)，業(yè)主請求降低物業(yè)費(fèi)的，可根據(jù)當(dāng)?shù)卣贫ǖ奈飿I(yè)服務(wù)指導(dǎo)價和合同履行情況對物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)予以適當(dāng)調(diào)整”的指導(dǎo)意見，結(jié)合物業(yè)公司實(shí)際收取的物業(yè)費(fèi)已低于原約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)公司在提供物業(yè)管理服務(wù)上存在的瑕疵，酌情調(diào)整蔡某自2009年3月起的物業(yè)費(fèi)，按90%計收，其中自2009年9月起至2014年11月5日止，為14499元。
法官：業(yè)主不能拒交物業(yè)費(fèi) 只可以少交物業(yè)費(fèi)
經(jīng)辦法官指出，隨著物業(yè)管理服務(wù)從新生走向逐漸成熟，在這一過程中也滋生了很多的糾紛，其中最多的是物業(yè)費(fèi)糾紛。實(shí)踐中，業(yè)主以拒交物業(yè)費(fèi)的形式表達(dá)對物業(yè)服務(wù)的不滿，而物業(yè)公司則以欠費(fèi)為由對業(yè)主提起訴訟，業(yè)主找出各種理由行使抗辯權(quán)�？罐q權(quán)的正當(dāng)行使有利于保護(hù)業(yè)主利益，而抗辯權(quán)的不當(dāng)行使不但會損害物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，還會損害全體業(yè)主的公共利益。因此，業(yè)主的一系列抗辯理由能否成立，成為法官裁判案件時必須厘清的問題，需要具體問題具體分析。
該法官表示，物業(yè)服務(wù)合同作為一種繼續(xù)性合同，有著履行順序上的特殊性，繼續(xù)性合同每一期的給付之間存在對價關(guān)系，應(yīng)當(dāng)適用同時履行抗辯權(quán)。根據(jù)《合同法》規(guī)定，雙方應(yīng)當(dāng)同時履行各自義務(wù)，業(yè)主在物業(yè)公司履行之前有權(quán)拒絕其履行要求，業(yè)主在物業(yè)公司履行義務(wù)不符合約定時，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。因此，物業(yè)公司未按約定或相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主可以主張未享受相關(guān)物業(yè)服務(wù)的抗辯繼而不支付或減少支付物業(yè)費(fèi)，但是并不代表可以拒交全部物業(yè)費(fèi)。
該法官提醒，如果業(yè)主確有證據(jù)證明物業(yè)公司未按合同約定履行義務(wù)的，業(yè)主也不能拒交物業(yè)費(fèi)，只可以少交物業(yè)費(fèi)，具體少交多少物業(yè)費(fèi)，可以依據(jù)雙方約定也可以通過法院或仲裁裁定。
來源：金羊網(wǎng)
