長租公寓作為住房租賃市場的重要組成部分，十幾年來伴隨城鎮(zhèn)化的推進一直緩慢發(fā)展。如今，在“租購并舉”等政策的引導下，長租公寓迎來發(fā)展“風口”。面對租賃市場這一萬億元級市場，房地產企業(yè)和金融機構加速涌入，與原有的互聯(lián)網(wǎng)系、酒店系、中介系主體形成多元化競爭格局，但所有人都在摸著石頭過河，尚未出現(xiàn)壟斷性龍頭。
房地產企業(yè)布局長租公寓基于哪些現(xiàn)實意義？作為“后來者”，房地產企業(yè)如何培育長租公寓品牌？未來發(fā)展方向如何？認清這些問題，對構建住房租賃新體系大有裨益。
《中國建設報·中國房地產》：當前，碧桂園、萬科等房地產企業(yè)紛紛入局長租公寓，您認為房企爭相布局長租公寓有哪些現(xiàn)實意義？
沈建忠：有研究機構預測，到2027年品牌長租公寓將占整個租賃市場的10%，行業(yè)整體管理規(guī)模預計為1060萬間，品牌公寓在行業(yè)的整體估值有望達到4萬億元左右。這將是一個巨大的市場，龐大的數(shù)據(jù)和流量，不僅將為社區(qū)商業(yè)、電商物流等平臺提供集中市場，也為教育培訓、寵物護理、運動健身等提供了良好的發(fā)展機遇。基于租客的經濟能力和消費方式，消費貸、信用貸等也將在長租公寓領域獲取紅利。
劉 琳：住房租賃是解決居民住房問題的重要渠道，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2015年，我國城鎮(zhèn)居民家庭租賃住房占比為16.1%。如果僅考慮市場化渠道獲得的住房（購買新建商品房、購買二手房、租賃市場化住房），租賃住房占比明顯上升為31.1%，與美國租賃住房家庭在全部家庭中占比32%的水平相當。因此，建設穩(wěn)定的住房租賃市場對解決居民住房問題具有重要意義，也是完善我國城鎮(zhèn)住房制度的重要內容。
顧云昌：在十幾年的房地產行業(yè)發(fā)展中，租賃市場發(fā)展并不充分，現(xiàn)在的房地產市場存在著嚴重的租購比不合理的問題。因此，國家大力發(fā)展租賃市場，比如，在出讓土地時，預先設定好房屋的持有比例、出租比例作為出讓條件，推動租賃市場發(fā)展。對于開發(fā)商來說，發(fā)展長租公寓一是為了開拓市場，二是源于政策鼓勵，三是承擔社會責任。
而且房地產企業(yè)入局長租公寓有著自身優(yōu)勢。第一，龍頭企業(yè)資金實力強，自主性強，可自行決定做與不做；第二，龍頭企業(yè)的品牌效應好，更容易被市場所接受，所以他們開發(fā)的公寓出租率可能會高一些；第三，龍頭企業(yè)的融資能力強，有發(fā)展長租公寓的能力。
趙慶祥：第三方研究院的行業(yè)報告顯示，中國房屋租賃市場規(guī)模2016年為1.1萬億元，預計2020年為1.6萬億元、2025年為1.9萬億元、2030年國內住房租賃市場的規(guī)模將超過4萬億元�？梢钥闯鲎赓U市場前景廣闊。隨著房地產市場進入存量時代，二手房交易和房屋租賃市場的發(fā)展驅動著房地產業(yè)發(fā)展，這兩方面是整個房地產業(yè)新的增長點，也是最主要的動力所在。
《中國建設報·中國房地產》：物業(yè)管理是發(fā)展長租公寓的重要方面，應如何提高物業(yè)管理水平？
沈建忠：這幾年遠程設備監(jiān)控系統(tǒng)、智能門禁、智能安防、智能停車等，幾乎成了大型房地產企業(yè)開發(fā)的樓盤標配，推廣應用速度很快，很多中小企業(yè)通過加盟、股權合作、戰(zhàn)略合作等方式，用資源換技術，使這些技術成果被普及和共享，顛覆了傳統(tǒng)的運營管理模式。
在智慧物業(yè)時代，要實現(xiàn)傳統(tǒng)物業(yè)服務向現(xiàn)代服務業(yè)的轉型升級。比如，現(xiàn)在很多企業(yè)已出現(xiàn)升級版的智能化集成系統(tǒng)，按照雙周期（物業(yè)資產、設施設備全生命周期管理服務，業(yè)主家庭從適幼到養(yǎng)老需求的全生命周期增值服務）理念，利用開放平臺，將各項垂直服務內容引進到系統(tǒng)內，實現(xiàn)“四化”。所謂“四化”，一是可視化，即管控過程全程可實時查看；二是智能化，即所有管理運營服務依賴后臺智能處理；三是云端化，即所有數(shù)據(jù)都通過云技術存儲；四是集約化，即各種資源、品牌、技術、人力、資本等實現(xiàn)集約化配置，實現(xiàn)共享。
《中國建設報·中國房地產》：房地產企業(yè)發(fā)展長租公寓要注意哪些問題？如何構建住房租賃新體系？
沈建忠：從企業(yè)角度來看，開發(fā)商入局長租公寓不是短期行為，而是長期布局。一開始處于市場和品牌的培養(yǎng)期，最重要的不是盈利多少，而是重視服務，特別是物業(yè)服務。過去物業(yè)服務行業(yè)守著一份合同，只要做好基本服務就可以高枕無憂。在互聯(lián)網(wǎng)時代，物業(yè)和業(yè)主本身就是巨大的資源，產生的數(shù)據(jù)、流量有很大價值，背后延伸的是海量增值服務。
物業(yè)服務是開發(fā)商打造長租公寓品牌的重要方面，相比住宅小區(qū)的物業(yè)，長租公寓對物業(yè)服務依賴性更強。物業(yè)服務越專業(yè)、口碑越好，長租公寓才能越做越大。
經營者與物業(yè)服務企業(yè)在這方面已積累了一定的經驗和系統(tǒng)的管理模式，并在社區(qū)增值服務方面進行了很多探索。在通過線上線下的便捷服務模式為租戶群體提供精細化、專業(yè)化的秩序維護、保潔、家政、維修等基礎服務的同時，還可以整合各類服務資源，給租戶帶來更便捷的服務和增值體驗。這在很大程度上，將增強租客對品牌的認可度及忠誠度，對提升長租公寓品牌大有裨益。
長租公寓市場仍處于探索初期，尚未出現(xiàn)領先的布局者，未來競爭格局充滿想象。物業(yè)服務行業(yè)可以為長租公寓市場賦能，助力住房租賃市場更為成熟，布局美好生活方式，對城市發(fā)展作出貢獻。
劉 琳：完善租購并舉的住房制度，重在建設租購同權的管理制度，鼓勵企業(yè)規(guī)�；赓U，促進住房租賃市場的穩(wěn)定性。這需要完善相關法律法規(guī)，增加城市基本公共服務供給，出臺相應的金融、稅收優(yōu)惠政策，引入低成本長期資金進入。
根據(jù)統(tǒng)計調查數(shù)據(jù)分析，租賃住房居住群體40%以上在35歲以下，其中80%為外地戶籍。2015年城鎮(zhèn)租賃住房家庭占比與2010年相比下降了5個百分點，但城市集中度逐步上升，珠三角、長三角地區(qū)城市和部分熱點城市租賃住房居民數(shù)量持續(xù)增加。這些地區(qū)除整合租賃住房存量資源外，還需要適度增加增量供給。目前，對存量房地產改建急需政府修改相應標準，以推動存量房屋的改建。
城中村、城鄉(xiāng)接合部的集體住房是城市住房租賃市場的重要組成部分，2015年居住在城中村中的居民家庭平均占比約為16%，部分城市超過50%。因此，要正視城中村、城鄉(xiāng)接合部住房在城市住房租賃市場中的地位和作用。加快推動集體土地進入規(guī)�；》孔赓U市場非常有必要，這對促進新型城鎮(zhèn)化建設、集體土地與國有土地“同地同權”改革具有積極意義，應在城鎮(zhèn)范圍內盡快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的住房管理市場。
顧云昌：租賃市場雖然在快速發(fā)展，但租賃市場不會替代銷售市場。租賃住房的總量能達到市場的20%就很高了，總量能達到30%就是非常大的市場，再加上中國人在房產持有上的傳統(tǒng)觀念“能買盡量買”，決定了長租公寓主要解決的是新市民以及新就業(yè)大學生等群體的住房問題。在需求主力大量存在的地方長租公寓才會規(guī)模發(fā)展。
趙慶祥：從企業(yè)的角度來說，發(fā)展長租公寓，開發(fā)商有資金優(yōu)勢，兼并收購是好方向，而中介機構在資金上略顯遜色。在讓專業(yè)的人去干專業(yè)的事的同時，要避免盲目拼規(guī)模的不理智情緒。長租公寓要實現(xiàn)盈利不僅要有規(guī)模，更需要精細化管理，強調企業(yè)的經營能力。
從土地供應的角度來說，要加大租賃住房建設用地供應力度，激活現(xiàn)有土地轉向租賃市場。比如，今年住房城鄉(xiāng)建設部等部門，確定了在北京、上海、沈陽等13個城市開展農村集體建設用地建設租賃住房的首批試點。這表明，租賃需求主要集中在城市，因此，需要加強城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和區(qū)域協(xié)調，統(tǒng)籌規(guī)劃城鎮(zhèn)空間布局，推動城鄉(xiāng)一體化建設，提高中小城市、縣城和小城鎮(zhèn)的教育、醫(yī)療等基本公共服務均等化水平，促進產城融合。
