筆者在近兩年走訪了中部地區(qū)超過50個(gè)小區(qū)，對(duì)他們的物業(yè)管理進(jìn)行了一定的了解，也對(duì)其中中小物業(yè)企業(yè)的困局有所了解，這里，就簡(jiǎn)單和何為進(jìn)行探討。
一、沒有充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致物業(yè)承擔(dān)了本該開發(fā)承擔(dān)的相關(guān)責(zé)任
這五十多家小區(qū)中，基本是誰開發(fā)誰管理，未形成良性市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，主要表現(xiàn)在：小區(qū)竣工交房階段業(yè)主入住較少，基本是開發(fā)商自行選聘物業(yè)（不通過公開招投標(biāo)或走過場(chǎng)）或者開發(fā)商自己的物業(yè)進(jìn)行管理，在業(yè)主入住達(dá)到一定規(guī)模后，小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)難度較大，業(yè)主很難選聘自己滿意的物業(yè)企業(yè)。
目前，由于物業(yè)管理企業(yè)在住宅小區(qū)設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收階段基本無介入，物業(yè)管理處于被動(dòng)管理狀態(tài)。
在規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中，因缺乏物業(yè)管理主管部門的參與，使小區(qū)物業(yè)服務(wù)用房、公共基礎(chǔ)配套設(shè)施等規(guī)劃設(shè)計(jì)與實(shí)施物業(yè)管理脫節(jié)，為后期實(shí)施規(guī)范化管理帶來了嚴(yán)重影響，這一點(diǎn)，在某省體現(xiàn)得尤為突出，業(yè)主矛盾基本集中在配套設(shè)施不健全上。
另外，在建設(shè)過程中，由于缺乏有效監(jiān)管，隨意變更規(guī)劃（偽造業(yè)主簽名同意變更）、占用設(shè)施預(yù)留地、房屋建設(shè)質(zhì)量和地下管網(wǎng)低標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)等問題較為嚴(yán)重，造成物業(yè)建成后管理上存在漏洞和功能布局上存在缺陷，這勢(shì)必造成物業(yè)企業(yè)后期管理成本增加。
二、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量差、質(zhì)價(jià)不一，業(yè)主投訴無門
由于我國的物業(yè)管理行業(yè)處于發(fā)展階段，整體水平較低，使得物業(yè)管理沒有得到其應(yīng)有的行業(yè)地位，有些物業(yè)管理單位曲解了物業(yè)管理的真正內(nèi)涵，忽視了物業(yè)管理作為一項(xiàng)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的重要性，因而使得物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)了嚴(yán)重的短期行為現(xiàn)象。此外，由于國家對(duì)物業(yè)收費(fèi)尚未訂立統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，致使物業(yè)公司的行為帶有很大的隨意性和自主性。
業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)時(shí)對(duì)于物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量等無法進(jìn)行有效地監(jiān)督，投訴無門。目前法律法規(guī)亦無對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行有效評(píng)價(jià)后的細(xì)化處罰措施，從而導(dǎo)致住宅物業(yè)服務(wù)不像酒店服務(wù)一樣追求精細(xì)化、客戶第一。
業(yè)主一旦拒交物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，有多少錢干多少事，從而使小區(qū)陷入惡性循環(huán)，導(dǎo)致小區(qū)物業(yè)管理水平低下，業(yè)主矛盾重重，更加拒交物業(yè)管理費(fèi)。
一個(gè)極為典型的案例，在湖南某地，物業(yè)就配置一個(gè)保潔、一個(gè)保安（夫妻二人），管理一個(gè)超過6萬方的住宅小區(qū)，收費(fèi)都是額外派人定期來上門收取，導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主意見很大，收費(fèi)率不到10%，就這樣，該物業(yè)企業(yè)依然在堅(jiān)守，不愿意撤場(chǎng)，寄希望于后期將九成的物業(yè)費(fèi)通過其他手段收回來，達(dá)到盈利的目的。
三、業(yè)主委員會(huì)的成立難度大，專業(yè)管理能力不具備
業(yè)主委員會(huì)的成立更多的是因?yàn)榫S權(quán)，因?yàn)榫S權(quán)而使小區(qū)一部分人聚集在一起，成立一個(gè)自治組織業(yè)委會(huì)，而這個(gè)業(yè)委會(huì)的成立很容易被帶向一個(gè)極端，即都是以維權(quán)業(yè)主為代表的業(yè)委會(huì)，不能聽取其他業(yè)主的中立性意見，從而會(huì)讓小區(qū)開發(fā)商或者原物業(yè)產(chǎn)生抵觸心理，不予配合，導(dǎo)致業(yè)委會(huì)成立難。
另外一些小區(qū)成立業(yè)委會(huì)難的問題更多出在小區(qū)內(nèi)部。常見的有業(yè)主內(nèi)部不統(tǒng)一，有些業(yè)主之間甚至意見對(duì)立，或?qū)I(yè)委會(huì)候選人員是否存在公心持懷疑態(tài)度。一旦小區(qū)內(nèi)部有投訴，主管部門在備案時(shí)會(huì)更加慎重，對(duì)投訴的內(nèi)容進(jìn)行審查會(huì)花費(fèi)一些時(shí)間。而一些大型小區(qū)達(dá)到七八千戶，要完成成立業(yè)主大會(huì)中小區(qū)戶數(shù)和面積的雙過半也很困難。
在實(shí)際操作中，業(yè)主委員會(huì)的維權(quán)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)的作用并沒有體現(xiàn)出來，沒有真正發(fā)揮業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司之間橋梁和紐帶的作用。
四、法規(guī)建設(shè)滯后，不適應(yīng)當(dāng)前物業(yè)管理新形勢(shì)的需要
目前各城市針對(duì)物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件還不多，隨著國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的實(shí)施，部分政策和規(guī)定的可操作性已經(jīng)滯后于當(dāng)前的物業(yè)管理現(xiàn)狀。其他相關(guān)的物業(yè)管理配套政策也不完善，相關(guān)各方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系不明確，對(duì)住宅小區(qū)建設(shè)中應(yīng)有的配套服務(wù)設(shè)施不落實(shí)、質(zhì)量差或標(biāo)準(zhǔn)低等問題缺乏有效的制約手段，無法根本保證物業(yè)管理主管部門依法指導(dǎo)和協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作。
目前的“一法一條例兩個(gè)司法解釋”，已經(jīng)不能滿足變化日趨豐富的業(yè)主訴求。
急需一部物業(yè)行業(yè)法律而不是部門規(guī)章進(jìn)行規(guī)范！
結(jié)束語
中小物業(yè)管理企業(yè)的困局并不會(huì)因?yàn)橘Y質(zhì)的取消而有所好轉(zhuǎn)，我認(rèn)為在短期的2-3年內(nèi)，可能會(huì)更加加劇，很多中小物業(yè)企業(yè)會(huì)變本加厲的盤剝業(yè)主的相關(guān)利益，從而加速自己的消亡，但是也會(huì)有很大一部分的中小物業(yè)企業(yè)會(huì)加快服務(wù)質(zhì)量提升的速度，充分參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，不斷通過業(yè)主的口碑?dāng)U大市場(chǎng)份額，從而實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)、口碑雙贏！
