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      1. 物業(yè)公司
        物業(yè)公司 物業(yè)公司
        物業(yè)公司
        >> 資產(chǎn)管理
        物業(yè)公司
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        資產(chǎn)管理
        運(yùn)城市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展回顧與展望
        作者:昭通弘彩物業(yè)  來源:本站  發(fā)表時(shí)間:2018/8/15 17:33:31  點(diǎn)擊:1501

         2017年歲末,全市62萬名業(yè)主迎來了一個(gè)振奮人心的好消息——運(yùn)城市物業(yè)服務(wù)協(xié)會(huì)成立!這意味著全市200多家物業(yè)公司告別“諸侯時(shí)期”,他們抱團(tuán)取暖,共同解決問題,提升服務(wù)品質(zhì),全身心投入到做業(yè)主“貼身保姆”的美好事業(yè)當(dāng)中。

         

          我市的物業(yè)服務(wù)是什么樣的現(xiàn)狀?物業(yè)服務(wù)存在著怎樣的問題?業(yè)主期待什么樣的服務(wù)?物業(yè)服務(wù)協(xié)會(huì)成立后,將會(huì)對(duì)運(yùn)城物業(yè)服務(wù)行業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響?日前,記者走訪了城區(qū)部分小區(qū)業(yè)主、物業(yè)公司,以及新成立的物業(yè)服務(wù)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人,對(duì)這些問題進(jìn)行了深入探討。

         

          “兩極分化”

         

          案例一:

         

          “馮總,您好,我是70號(hào)樓業(yè)主。現(xiàn)在我們?cè)谶@里的居住條件非常惡劣。一是停車場無序停車,住戶搶占車位,車輛亂停亂放,出入非常困難,讓人頭痛;二是定點(diǎn)垃圾場設(shè)在樓下清理不及時(shí),每天垃圾遍地,空氣中彌漫著裝潢垃圾與生活垃圾的異味,我們幾乎生活在垃圾堆中;覊m漫天,每天洗車都來不及……”

         

          “我們小區(qū)物業(yè)的服務(wù)太好了。有時(shí)我把車停在樓下,后車窗忘了搖上去。晚上保安巡邏發(fā)現(xiàn)后,會(huì)在車旁守一夜,保護(hù)車內(nèi)財(cái)物完好無損,讓人非常感動(dòng)……現(xiàn)在逢年過節(jié),我不給任何人送禮,只給小區(qū)的保安和保潔送,以示向他們盡職盡責(zé)工作的尊敬!

         

          這兩條信息,都是市民宋先生發(fā)的。但兩條信息發(fā)送的對(duì)象不同,發(fā)送的時(shí)間也不一樣。第一則信息是發(fā)給物業(yè)公司的,發(fā)送時(shí)間是2015年12月6日;第二則信息是發(fā)給記者的,發(fā)送時(shí)間是2017年12月19日。

         

          兩年時(shí)間,是什么讓宋先生的態(tài)度發(fā)生了如此巨大的轉(zhuǎn)變?在宋先生細(xì)細(xì)的講述中,記者聽明白了,原來是物業(yè)的貼心服務(wù)征服了他。

         

          宋先生住在城區(qū)機(jī)場大道某小區(qū),入住后,曾因居住環(huán)境惡劣,向物業(yè)負(fù)責(zé)人發(fā)送了一條信息。沒想到,物業(yè)收到投訴后,迅速前去解決。物管人員除了登門致歉,還對(duì)垃圾場進(jìn)行了調(diào)整,對(duì)停車位管理制定了嚴(yán)格的規(guī)章,使業(yè)主的居住環(huán)境大為改善。停車秩序變好了,安保人員的服務(wù)態(tài)度也好了,工作更認(rèn)真負(fù)責(zé)了。物業(yè)一系列向上向細(xì)的變化,得到了業(yè)主的高度認(rèn)可。

         

          案例二

         

          并不是所有的業(yè)主都像宋先生這樣幸運(yùn)。在城區(qū)另一個(gè)小區(qū)數(shù)年來,業(yè)主們對(duì)物業(yè)怨言頗深。

         

          因?yàn)樾^(qū)地面沒有劃停車位,物業(yè)鼓勵(lì)業(yè)主把車停在地下車庫,但地下車庫或租或賣,價(jià)格太貴。無奈之下,業(yè)主平時(shí)都把車胡亂停在樓下,有時(shí)甚至占用了小區(qū)消防通道。遇上消防大檢查時(shí),業(yè)主的車沒地方停,就只能停在馬路邊。

         

          “不安全也沒辦法。住在這里停車一直是個(gè)糟心事,真想搬走。希望物業(yè)能站在業(yè)主的立場考慮問題,盡快解決業(yè)主的停車問題!币幻麡I(yè)主無奈地說。

         

          1984年,“物業(yè)”從香港進(jìn)入深圳,而后從南方進(jìn)軍北方。經(jīng)過30多年的發(fā)展,如今作為三線城市的運(yùn)城,已然形成了在全市擁有200多家、城區(qū)有36家物業(yè)公司,服務(wù)全市62萬名業(yè)主的龐大格局。

         

          但據(jù)運(yùn)城一些老“物業(yè)”透露,全市200多家物業(yè)公司中,真正把服務(wù)做的差不多的,還不到一半。物業(yè)服務(wù)行業(yè)地位低,從業(yè)人員素質(zhì)不高,從業(yè)人員收入低等因素,是導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水平參差不齊的根本原因。

         

          2017年10月份,首屆中國國際物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)在深圳開幕,來自全國眾多物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)工作人員、220多家國內(nèi)知名企業(yè)參展。運(yùn)城愛家物業(yè)服務(wù)公司總經(jīng)理薛登科也有幸參加。回來后,他直言:“參加這次大會(huì),有一句話讓我感觸頗深,那就是,2018年將會(huì)是中國物業(yè)服務(wù)行業(yè)的一個(gè)分水嶺。”

         

          為什么要這么說呢?涉足物業(yè)管理十余年的薛登科娓娓道來:“運(yùn)城的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過這么多年的洗牌,只留下了十幾家真正有實(shí)力的房產(chǎn)公司。一些房產(chǎn)公司已經(jīng)意識(shí)到,要持續(xù)健康地把地產(chǎn)行業(yè)做下去,就必須重視物業(yè),在物業(yè)服務(wù)上發(fā)力。金杯銀杯,不如老百姓口碑,只有提升了物業(yè)服務(wù)品質(zhì),贏得業(yè)主良好的口碑,才能實(shí)現(xiàn)‘老業(yè)主帶新業(yè)主購房’的美好愿景!

         

          而另一方面,那些不注重物業(yè)服務(wù),不投入、不發(fā)力的物業(yè)公司,他們的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)將會(huì)更差。這就形成了兩個(gè)鮮明的極端,導(dǎo)致這個(gè)行業(yè)兩極分化現(xiàn)象的出現(xiàn)。

         

          誠如薛登科所言,近兩年來,尤其是2017年,如文中宋先生一樣的很多業(yè)主,已明顯感覺到了運(yùn)城部分房地產(chǎn)商在物業(yè)上發(fā)的力,他們所接受的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)在提高,住的越來越舒適,幸福指數(shù)也在不斷提升。而另一些業(yè)主,則因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司對(duì)物業(yè)不重視,而繼續(xù)生活在水深火熱之中。

         

          期待“突圍”

         

          物業(yè)服務(wù)行業(yè)兩極分化現(xiàn)象的出現(xiàn),令那些不重視物業(yè)服務(wù)的小區(qū)問題凸顯。通過調(diào)查,記者發(fā)現(xiàn),目前在運(yùn)城一些小區(qū)存在著三方面的問題,即業(yè)主埋怨物業(yè)服務(wù)不到位,物業(yè)委屈喊冤直言物業(yè)收費(fèi)過低,而理應(yīng)維護(hù)業(yè)主權(quán)益的業(yè)委會(huì)卻大多不盡職。相生相伴的物業(yè)與業(yè)主、業(yè)委會(huì)之間矛盾重重,問題頻頻,各方都急切盼望能從這一惡性循環(huán)中快速突圍。

         

          采訪中,很多業(yè)主表示對(duì)本小區(qū)的物業(yè)服務(wù)很不滿意。

         

          最大的不滿意體現(xiàn)在停車問題上。單元樓之間的空地是業(yè)主們花錢公攤出來的,小區(qū)卻要?jiǎng)澇鐾\囄辉儋u一次,美其名曰“車位管理費(fèi)”。的確,隨著私家車的增多,小區(qū)內(nèi)車位緊張,需要有序管理是不爭的事實(shí)?墒俏飿I(yè)在多數(shù)情況下只收費(fèi)不管理。車輛亂停亂放,不管;外來人員車輛長時(shí)間占用業(yè)主車位,管不了。業(yè)主陳先生可氣又可笑地說,“物業(yè)所謂的管理,只體現(xiàn)在收停車費(fèi)那幾天。誰家沒有交停車費(fèi),物業(yè)就會(huì)想辦法催收,甚至不惜動(dòng)用人力、物力在地上打孔上鎖,把車位鎖起來”。

         

          業(yè)主對(duì)物業(yè)的第二個(gè)不滿,體現(xiàn)在日常服務(wù)缺位問題上。有些物業(yè)基本上處于“平時(shí)只管催繳費(fèi),不繳費(fèi)就停水電”的粗放狀態(tài),與業(yè)主只有經(jīng)濟(jì)往來,沒有其他往來。業(yè)主們也只有到繳費(fèi)的時(shí)候,才想起物業(yè),平時(shí)有啥事情還是習(xí)慣自己動(dòng)手,不愿麻煩物業(yè)。

         

          業(yè)主對(duì)物業(yè)的第三個(gè)不滿,體現(xiàn)在沒有安全感上。現(xiàn)代商業(yè)小區(qū)住戶結(jié)構(gòu)復(fù)雜,流動(dòng)人員較多,相互之間熟悉程度不夠。很多物業(yè)卻沒有對(duì)出入小區(qū)人員、車輛加強(qiáng)管理,致使住戶家中財(cái)物被盜、自行車丟失等糟心事時(shí)有發(fā)生,讓業(yè)主缺乏安全感。

         

          令人啼笑皆非的是,一些小區(qū)因?yàn)闅v史原因,竟然出現(xiàn)了中間一家物業(yè)、兩邊另外一家物業(yè)來管理的局面。兩家物業(yè)公司管理方式不同,服務(wù)理念不同,竟在各自服務(wù)區(qū)人為立起隔離樁,絲毫沒有考慮到業(yè)主來往是否方便……

         

          面對(duì)業(yè)主的連連抱怨,物業(yè)公司也直呼“委屈”:“運(yùn)城的小區(qū)物業(yè)收費(fèi)太低了,物業(yè)公司賠本運(yùn)營,沒有能力滿足業(yè)主日益增長的對(duì)美好生活的追求。”

         

          據(jù)某物業(yè)公司負(fù)責(zé)人介紹,2015年以前我市物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有4個(gè)檔次,即每平方米0.4元、0.6元、0.8元和1元,政府部門規(guī)定上下浮動(dòng)不能超過30%。2015年,國家發(fā)改委宣布放開地方非保障性住房物業(yè)服務(wù)等服務(wù)費(fèi),同意各地物業(yè)費(fèi)定價(jià)在一定前提下可進(jìn)行市場運(yùn)作。

         

          目前,運(yùn)城大多小區(qū)物業(yè)費(fèi)仍按舊標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,普通小區(qū)物業(yè)收費(fèi)最高是每平方米1.5元。與一些大城市的四五元相比,是天壤之別,卻仍難達(dá)到業(yè)主要求。這令物業(yè)公司有苦難言。

         

          自1984年第一家外資物業(yè)進(jìn)入中國,逐步發(fā)展到現(xiàn)在,恒大、萬科等國內(nèi)許多知名物業(yè)公司應(yīng)運(yùn)而生。這些物業(yè)公司不管在上海、深圳等大城市的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少,到運(yùn)城來,只能按運(yùn)城的標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行,提供超值服務(wù),其結(jié)果就是一直賠本。

         

          一物業(yè)公司負(fù)責(zé)人說,有房地產(chǎn)開發(fā)商支撐的物業(yè)公司,可以繼續(xù)為業(yè)主提供超值服務(wù),但一些小的物業(yè)公司就沒這么幸運(yùn)了。因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)收入低,他們給一線員工的工資就相對(duì)較低,年輕保安招不到,就招一些年齡大的、對(duì)工資要求低的保安;克扣基層員工的福利、保險(xiǎn)等……無奈的物業(yè)公司只好出此下策,做出一些違反行業(yè)規(guī)定的事情。

         

          此外,由于物業(yè)和業(yè)主之間缺乏溝通和理解,物業(yè)沒有站在業(yè)主的角度考慮問題,而業(yè)主也因?yàn)椴焕斫猓瑫?huì)把一些政府公共性服務(wù)中出現(xiàn)的監(jiān)管漏洞疊加到物業(yè)身上。

         

          “在供電方面,變壓器到各單元樓、再到各住戶家里,供電產(chǎn)生的這些電損,一直是由物業(yè)公司承擔(dān);供水方面,避免不了的跑、冒、滴、漏,虧損的錢也一直是物業(yè)公司承擔(dān)……”一物業(yè)公司工作人員說,除此之外,物業(yè)公司還要與業(yè)委會(huì)斗智斗勇。

         

          業(yè)委會(huì)作為小區(qū)的自治機(jī)構(gòu),應(yīng)在業(yè)主和物業(yè)、房產(chǎn)公司之間架起溝通的橋梁,維護(hù)業(yè)主利益,代表業(yè)主發(fā)聲,而現(xiàn)實(shí)情況是,多數(shù)業(yè)委會(huì)并沒有做到這一點(diǎn)。

         

          很多物業(yè)人士表示,在過去很長一段時(shí)間,業(yè)委會(huì)的存在,是因?yàn)橐郧耙恍┬^(qū)沒有物業(yè)公司管理,或設(shè)立業(yè)委會(huì)是為了制衡物業(yè)公司亂收費(fèi),F(xiàn)在基本上每個(gè)小區(qū)都有業(yè)委會(huì),但很多業(yè)委會(huì)并不知道怎么工作。有些業(yè)委會(huì)成了雞肋,沒業(yè)委會(huì)的時(shí)候,業(yè)主的權(quán)利不能維護(hù),有了業(yè)委會(huì)的時(shí)候,不僅業(yè)主的權(quán)利得不到維護(hù),還常常出現(xiàn)業(yè)委會(huì)從中謀利、侵害業(yè)主利益的情況。

         

          “物業(yè)應(yīng)擺正自己的位置,時(shí)刻明確他們是服務(wù)業(yè)主的,是服務(wù)者,而不是管理者。其次,物業(yè)的管理不能簡單理解為雇幾個(gè)人打掃衛(wèi)生、管理車輛,而是要改變治理結(jié)構(gòu),提升物業(yè)服務(wù)水平,做到以方便業(yè)主為第一位!边@段話道出了萬千業(yè)主心中所盼。

         

          令人欣慰的是,如今很多物業(yè)公司已經(jīng)意識(shí)到這一問題。在運(yùn)城市物業(yè)服務(wù)協(xié)會(huì)正式成立前,協(xié)會(huì)組織了部分物業(yè)公司前往深圳、三亞、西安、鄭州等地考察,大家意識(shí)到“咱們沒有做到換位思考,咱們的服務(wù)沒有做到家,跟大城市的小區(qū)物業(yè)相比,差距太大了”,進(jìn)而明確了“物業(yè)應(yīng)站在業(yè)主的角度來考慮問題”的大方向。

         

          攜手破局

         

          業(yè)主生活離不開物業(yè),物業(yè)因業(yè)主而存在。隨著運(yùn)城市物業(yè)服務(wù)協(xié)會(huì)的成立,長期以來,業(yè)主和物業(yè)相互嫌棄,又相互“拆臺(tái)”的歷史將要終結(jié)。

         

          “運(yùn)城市物業(yè)服務(wù)協(xié)會(huì)的宗旨是替政府分憂,為會(huì)員解惑,給業(yè)主服務(wù)。全市物業(yè)公司都非常支持。因?yàn)榇蠹矣辛四锛,在小區(qū)受了委屈,遇到難題后,可以到協(xié)會(huì)尋求幫助,集思廣益,找到解決辦法。”運(yùn)城市物業(yè)服務(wù)協(xié)會(huì)會(huì)長王建普如是說,協(xié)會(huì)成立后,每一個(gè)物業(yè)公司都很有熱情,除了積極交納會(huì)費(fèi)外,常務(wù)理事單位還義務(wù)輪流坐班。

         

          各物業(yè)公司負(fù)責(zé)人心里都很清楚,要想在這個(gè)行業(yè)發(fā)展壯大,就要去不斷地學(xué)習(xí),只有大家抱成一個(gè)團(tuán),互相學(xué)習(xí),互相提高,才能為業(yè)主提供更好更貼心的物業(yè)服務(wù)。

         

          “要想服務(wù)于民,先要了解于民!眳f(xié)會(huì)秘書長裴運(yùn)定說,協(xié)會(huì)主要為會(huì)員單位服務(wù),他們正在走訪每一個(gè)會(huì)員單位,了解他們的基本情況、管理面積、服務(wù)小區(qū)個(gè)數(shù)和對(duì)政策、業(yè)務(wù)類有什么需求等。等摸清會(huì)員單位的情況后進(jìn)行匯總,針對(duì)每個(gè)企業(yè)存在的問題,把大家召集起來,由協(xié)會(huì)邀請(qǐng)專家或優(yōu)秀物業(yè)公司進(jìn)行培訓(xùn)集中解決問題。

         

          裴運(yùn)定說,在物業(yè)服務(wù)行業(yè)兩極分化的情況下,協(xié)會(huì)一定要起到正確導(dǎo)向的作用,讓對(duì)政策法規(guī)不太清楚,面對(duì)競爭市場缺乏競爭力的物業(yè)公司明白,不努力就會(huì)被市場淘汰!按蠹倚列量嗫噢k一個(gè)公司,不想發(fā)展是假的,所以就要求你去不斷地充實(shí)自己,不斷地學(xué)習(xí)。協(xié)會(huì)將給會(huì)員單位提供交流、座談、學(xué)習(xí)、研討,甚至是論壇的平臺(tái),真正架起一座運(yùn)城物業(yè)和外界交流的橋梁。”他說。

         

          協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)班子已經(jīng)敏銳地意識(shí)到,“咱們的眼光看的是運(yùn)城的情況,一定要走出去,把外面的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)和管理模式學(xué)回來,用到運(yùn)城整個(gè)物業(yè)服務(wù)上。還要把專家請(qǐng)進(jìn)來指導(dǎo)工作。”王建普說,“要做的事情很多,需要我們靜下心來把2018年的事情規(guī)劃一下,然后把規(guī)劃和目標(biāo)分解到每個(gè)月。相信我們的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)越來越高,協(xié)會(huì)的影響力也會(huì)越來越大!

         

          協(xié)會(huì)還將和政府部門加強(qiáng)聯(lián)系,多方溝通,在自己的權(quán)限范圍內(nèi),把政府一些好的政策要回來,要到各個(gè)企業(yè),如由協(xié)會(huì)牽頭評(píng)定等級(jí)、評(píng)先爭優(yōu)、創(chuàng)建活動(dòng)等工作,提升物業(yè)服務(wù)行業(yè)的整體士氣。

         

          在思想發(fā)展的同時(shí),協(xié)會(huì)也沒有忘記解決一些難題!拔飿I(yè)公司不能一直來靠開發(fā)商貼錢來為業(yè)主服務(wù),我們應(yīng)該思考怎么做才能不虧損,還能把服務(wù)提升起來!迸徇\(yùn)定表示,他們將會(huì)和各個(gè)企業(yè)溝通,讓大家都拿出各自的經(jīng)驗(yàn)來,大家集思廣益,進(jìn)行行業(yè)自律。

         

          同時(shí),協(xié)會(huì)成立對(duì)業(yè)主來說,也增加了一個(gè)新的反映問題、解決問題的渠道。協(xié)會(huì)的常務(wù)理事單位每天都在坐班,有疑問的業(yè)主會(huì)得到更加專業(yè)的解釋和回復(fù)。“我們要形成‘在社會(huì)上有問題找警察,在小區(qū)里有問題找管家’的生動(dòng)局面。同住一個(gè)村,就是一家人,相信精誠所至,金石為開!碧崞鹞磥淼陌l(fā)展,王建普不無憧憬。


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