《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，“物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目應(yīng)包括管理費(fèi)、房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)、保潔費(fèi)、保安費(fèi)和維修費(fèi)”。
業(yè)主、使用人按規(guī)定繳納上述費(fèi)用，但其中是否全面涵蓋了物業(yè)公司為業(yè)主、使用人提供的各類服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)？是否還有遺漏？當(dāng)中顯然缺少了容易被忽視的“公共能耗”這一部分費(fèi)用。
一、何為“公共能耗”？
其實(shí)在理解了共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施三個概念后，便可推敲。
共用部位是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯機(jī)房、走廊通道、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面等部位。
共用設(shè)備是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防器具等設(shè)備。
公共設(shè)施是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、停車場庫、照明路燈、排水管道、窨井等設(shè)施。
綜上所述，業(yè)主、使用人公有，共用設(shè)備、設(shè)施和在公共性服務(wù)中所發(fā)生的水、電、煤等能源消耗稱為“ 公共能耗”，由此產(chǎn)生的費(fèi)用為“公共能耗費(fèi)”。
二、小區(qū)公共能耗費(fèi)的構(gòu)成
1、各單元公共用電(包括公共樓梯照明、應(yīng)急指示燈、電梯動力)
2、公共照明(包括路燈、草坪燈、景觀燈、景觀水池水泵)
3、弱電系統(tǒng)(包括消防、安防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、消控中心)
4、二次供水增壓水泵用電
5、公共用水(消防系統(tǒng)用水、公共衛(wèi)生間、景觀水池、綠化養(yǎng)護(hù)用水)
三、小區(qū)公共能耗費(fèi)分?jǐn)偡绞?/span>
1、各單元公共用電
各單元樓均安裝公共用電計量電表，分?jǐn)偡绞桨磻艟鶖偂?
月計算公式：
已入住每戶分?jǐn)偨痤~=該單元計量電費(fèi)/該單元已入住戶數(shù)+(該單元空置戶數(shù)×70%)
2、公共照明
小區(qū)設(shè)公共照明總表，由小區(qū)全體業(yè)主按戶均攤。
每月計算公式：
已入住每戶分?jǐn)偨痤~=小區(qū)公共景觀照明電費(fèi)/小區(qū)已入住戶數(shù)+(小區(qū)空置戶數(shù)×70%)
3、弱電系統(tǒng)
消防監(jiān)控中心設(shè)弱電系統(tǒng)總表，由小區(qū)全體業(yè)主按戶均攤。
每月計算公式：
已入住每戶分?jǐn)偨痤~=消控中心計量電費(fèi)/小區(qū)已入住戶數(shù)+(小區(qū)空置戶數(shù)×70%)
每月計算公式：
已入住每戶分?jǐn)偨痤~=動力系統(tǒng)電費(fèi)/小區(qū)已入住戶數(shù)+(小區(qū)空置戶數(shù)×70%)
4、二次供水增壓水泵用電
小區(qū)小區(qū)部分二次供水分中區(qū)和高區(qū)，中區(qū)和高區(qū)分別安裝計量電表，電費(fèi)按實(shí)際用水量進(jìn)行分?jǐn)偅?-6層市政直供水不參與分?jǐn)偂?
每月計算公式：
中、高區(qū)已入住每戶分?jǐn)偨痤~=【該區(qū)計量電費(fèi)/該區(qū)已入住總用水量+(該區(qū)空置戶總用水量×70%)】×每戶用水量。
5、公共用水
小區(qū)公共用水有三塊水表計量，小區(qū)公共用水根據(jù)三塊水表計量總金額按戶由全體業(yè)戶按戶均攤。
正常每戶分?jǐn)偨痤~=小區(qū)公共用水水費(fèi)/小區(qū)已入住戶數(shù)+(小區(qū)空置戶數(shù)×70%)
