有種觀點(diǎn)認(rèn)為，不妨修改目前的物業(yè)管理法規(guī)，通過(guò)籌建非營(yíng)利性的社區(qū)企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)小區(qū)物業(yè)，一些社區(qū)責(zé)任如治安、衛(wèi)生等，由政府承擔(dān)，服務(wù)小區(qū)的物業(yè)公司全程公開收費(fèi)項(xiàng)目，物業(yè)公司由過(guò)去的營(yíng)利性公司轉(zhuǎn)化為非盈利或少盈利的社區(qū)企業(yè)。
家家有本難念的經(jīng)，從管理一個(gè)小家到管理一個(gè)小區(qū)，都是如此。與每個(gè)人息息相關(guān)的物業(yè)管理行業(yè)，就一直面臨“眾口難調(diào)”的窘境。
由于歷史原因和相關(guān)法律規(guī)定尚待完善，我國(guó)城市某些小區(qū)管理陷入兩難:物業(yè)公司因收費(fèi)困難，幾乎難以為繼；部分小區(qū)的業(yè)主又由于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差，獲得感嚴(yán)重不足，對(duì)物業(yè)公司不滿意。而收費(fèi)率普遍只有百分之七八十的居民小區(qū)物業(yè)行業(yè)，面臨著“收費(fèi)率低、服務(wù)差——服務(wù)差、業(yè)主不愿繳費(fèi)——收費(fèi)率更低、服務(wù)更差”的惡性循環(huán)。
其實(shí)，要解決這樣的“惡性循環(huán)”，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度辯證分析，比“簡(jiǎn)單粗暴”地吐槽更有意義。
傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)公司主要的盈利來(lái)源:一是公共性服務(wù)費(fèi)用的收入，即通常所說(shuō)的物業(yè)管理費(fèi)；二是物業(yè)公司提供的綜合性多種經(jīng)營(yíng)的收入；三是物業(yè)公司提供有償服務(wù)經(jīng)營(yíng)(增值服務(wù)勞務(wù)費(fèi)收入)。其中，物業(yè)管理費(fèi)是基礎(chǔ)收入，而物業(yè)管理費(fèi)有兩種計(jì)費(fèi)方式:“包干制”和“酬金制”。
所謂的“包干制”指的是，定好物業(yè)費(fèi)以后物業(yè)公司收取每平方米固定的物業(yè)費(fèi)，自負(fù)盈虧。成本省下來(lái)了，有結(jié)余了就進(jìn)了自己腰包。
不論管理的好壞、經(jīng)營(yíng)的虧盈，均由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，而與業(yè)主無(wú)關(guān)。一般小物業(yè)公司是這種收費(fèi)模式。
大物業(yè)公司往往采用“酬金制”，就是不管業(yè)主有多少拒交物業(yè)費(fèi)的，定好物業(yè)費(fèi)價(jià)格以后就按照收上來(lái)的錢提供服務(wù)。在這種模式下，物業(yè)管理企業(yè)只拿業(yè)主事先約定好的酬金部分，一般酬金的比例在5%到10%左右。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量角度考量，包干制不如酬金制，但是實(shí)施起來(lái)住宅物業(yè)相比于商業(yè)物業(yè)又有難處。
那么，物業(yè)公司又是如何花錢的呢?一個(gè)普通的物業(yè)公司支出主要在于:人員費(fèi)用、公共設(shè)備更換折損、耗材費(fèi)用、公共照明、綠化、水等雜項(xiàng)費(fèi)用。
人工費(fèi)是個(gè)大頭。有物業(yè)工作人員告訴記者，“物業(yè)公司現(xiàn)在大多已經(jīng)被壓得不行了。因?yàn)槲飿I(yè)是勞動(dòng)密集型企業(yè)，成本中人工成本至少占了總成本的六七成左右，再加上攀升不少的人均最低工資，現(xiàn)在物業(yè)企業(yè)如果不自己想辦法賺錢的話基本上都是虧錢的。”
在有些地方采訪時(shí)，記者發(fā)現(xiàn)，為降低人工費(fèi)，許多小區(qū)物業(yè)聘用的多數(shù)員工年齡較大，聘用離退休人員，甚至招人時(shí)假借退休證，因?yàn)榘凑找?guī)定，企業(yè)聘用達(dá)到法定退休年齡的人員，不需要為其繳納社會(huì)保險(xiǎn)。為了節(jié)約開支，保安保潔管理層人員工資水準(zhǔn)不高，其素質(zhì)自然參差不齊，影響服務(wù)質(zhì)量。
山東永恒建設(shè)集團(tuán)董事長(zhǎng)尤如峰說(shuō)，目前，有經(jīng)驗(yàn)、有創(chuàng)新能力的高級(jí)物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員大多來(lái)自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，整體素質(zhì)較低，普遍缺乏物業(yè)服務(wù)理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。
一位商品房物業(yè)公司工作人員說(shuō)，“簡(jiǎn)單講，住宅物業(yè)算是旱澇保收的微利行業(yè)，以收定支，物管費(fèi)收得高就多做點(diǎn)事，收得低那就少做點(diǎn)事，總之要保證物業(yè)公司的利潤(rùn)�！�
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在的“收費(fèi)低、服務(wù)差”的問(wèn)題，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)水平較低、企業(yè)進(jìn)駐不規(guī)范、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不公開、物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力亟須提高等因素有關(guān)。
那么又應(yīng)如何破解這樣的“惡性循環(huán)”呢?有人認(rèn)為應(yīng)該靠政府的手，有人則覺得應(yīng)該推進(jìn)市場(chǎng)化。
“目前來(lái)看，一旦有三分之一或一半業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)用，物業(yè)公司就會(huì)產(chǎn)生虧損，社區(qū)建設(shè)就會(huì)進(jìn)入惡性循環(huán)。作為商品房開發(fā)初期出現(xiàn)的物業(yè)管理辦法和物業(yè)公司服務(wù)模式，已經(jīng)不適應(yīng)今天社區(qū)建設(shè)的發(fā)展了，需要改革�！�
華盈恒信管理咨詢集團(tuán)首席咨詢師劉學(xué)民建議政府鼓勵(lì)小區(qū)物業(yè)自治，修改目前的物業(yè)管理法規(guī)，通過(guò)籌建非營(yíng)利性的社區(qū)企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)小區(qū)物業(yè)，一些社區(qū)責(zé)任如治安、衛(wèi)生等，由政府承擔(dān)，服務(wù)小區(qū)的物業(yè)公司全程公開收費(fèi)項(xiàng)目，物業(yè)公司由過(guò)去的營(yíng)利性公司轉(zhuǎn)化為非盈利或少盈利的社區(qū)企業(yè)。
也有觀點(diǎn)認(rèn)為，推進(jìn)市場(chǎng)化可以解決當(dāng)前困局�！耙环矫�，政府放開管制，取消物業(yè)管理資質(zhì)等準(zhǔn)入限制，讓物業(yè)公司自己去競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勝劣汰，而非只有少部分公司能夠進(jìn)入某部分市場(chǎng)。一方面，培育市場(chǎng)甲方主體，也就是鼓勵(lì)成立業(yè)委會(huì)，這樣市場(chǎng)上就有甲方監(jiān)督、可以更換物業(yè)公司�！�
濟(jì)南樂(lè)盈物業(yè)管理公司總經(jīng)理?xiàng)罨Ⅹ椪f(shuō)，讓物業(yè)公司自由競(jìng)爭(zhēng)、讓業(yè)主可以自由選擇，一旦市場(chǎng)的兩大主體可以實(shí)際運(yùn)作起來(lái)，這種競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境會(huì)令物業(yè)公司不得不聚焦于提升水平，而不是混日子，這樣，惡性循環(huán)就被打破，良性循環(huán)就開始運(yùn)作了。
此外，也有物業(yè)行業(yè)專家認(rèn)為，應(yīng)建立一套具有科學(xué)性、合理性的物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系，科學(xué)設(shè)置考核標(biāo)準(zhǔn)，依法依規(guī)實(shí)施檢查考核；同時(shí)，建立社會(huì)公共信用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，強(qiáng)化對(duì)業(yè)主的信用管理，增強(qiáng)業(yè)主誠(chéng)信繳費(fèi)意識(shí)。
破除“惡性循環(huán)”非一日之功，這呼喚行業(yè)生態(tài)環(huán)境的質(zhì)變。采訪中，有趣的是，無(wú)論是相關(guān)領(lǐng)域的政府工作人員還是物業(yè)企業(yè)都提到一句話，“物業(yè)費(fèi)過(guò)低并不是什么好事�！�
